向阳花园可行性报告.docVIP

石首市“向阳花园”项目 可 行 性 研 究 报 告 二〇一三年四月十六日 石首市“向阳花园”项目 可行性分析与研究报告 目 录 第一章 概述 第二章 市场环境分析 第三章 消费者行为研究分析 第四章 项目分析 第五章 项目投资成本及收益估算 第六章 结论与建议 第一章 概 述 房地产业作为国民经济的重要组成部分，已经成为了支柱产业之一。随着我国宏观经济的快速发展，新一轮的房地产开发热和消费热潮席卷全国。目前我国所处的经济大环境，宏观经济运行良好，国民经济快速稳定增长，房地产的景气指数同步升高。房地产业和国民经济大环境的相互依赖性，使我们有必要站在国民经济整体运行态势的高度来分析宏观（石首市房产市场）和微观市场（区域房地产市场）的发展现状和前景，高屋建瓴，客观合理进行项目可行性分析与研究，为项目的决策提供参考和建议是我们力图要解决的问题。随着城镇化进程的加快、居民消费结构的升级、住房分配货币化、推广经济适用房、鼓励个人住房抵押贷款、公积金贷款、减免房地产相关税费等利好因素的刺激，房地产业迅速成为了国民经济的支柱产业之一。房地产出现了新一轮的热潮，投资和消费两旺，如何抓住这一轮房地产的行情，赢得市场，赢得先机就成为众多开发实业公司共同关心的问题。 秉承“客观、公正、科学、合理”的原则，我们对宏观经济大环境、区域经济发展、项目所在片区和相关片区房地产开发项目区域特征、市场供给、竞争态势、客户需求、规划现状、配套设施等进行了全方位的调查研究和严格的市场考评，并通过科学的经济研究和分析，力图开发满足市场需求的房地产个性商品，为产品定位找到依据，进而为项目的规划设计提供支持，通过专业化的市场分析，结合我公司多年积累的房地产开发管理和销售策划经验，我们在本报告中提出自己的观点和建议，通过技术性分析，以此形成对本项目的可行性分析和研究报告。 市场环境分析 一、石首房地产市场概况 2006年石首市房地产市场快速、健康、稳定发展，总开发量、销预售量等指标均创历史新高。进入2009年、2010年，石首市房地产市场保持了2006年的增长势头，尽管相继出台了“严管”楼市的新政策、新法规、新条例，但由于土地的供应关系石首楼市的热情被调动起来。受石首地区房价影响，乡镇房价也处于稳中有升的趋势。 二、高基庙房地产市场分析 （一）市场现状分析 位于湘鄂交界边贸重镇——高基庙，由于比邻湖南华容，外出创业人员之多，经济十分活跃，也由于高基庙地区比较有规模的小区少，作为经济、政治、文化中心的“向阳雅苑”、“向阳花园”在高基庙镇的地理优势、规模优势等更加凸显。从周边房产定价看，平均每平米的销售价格在人民币1800元左右的定价是合理的，预计销售形势会非常乐观。 （二）比邻乡镇楼盘对比 项目 久合垸房市 团山房市 占地面积 建筑面积 容积率 户数 主力户型 90-110m2 110-130m2 住宅起价1800元 住宅起价2000元 价格 均价1850元 商铺起价16000元 商铺起价20000元 最高价22000元 付款方式 一次性 一次性 按揭 按揭 销售情况 全部销售完毕 全部销售完毕 上表反映，目前高基庙镇比领乡镇楼盘中绝大多数均价超过1800元/平方米，其中所有分期开发的楼盘，后期的价格在前期的基础上都有较大幅度的上扬，可见，目前乡镇楼盘的定位普遍提高，从而小幅托起了石首整个乡镇级住宅和商铺的平均价格。 （三）配套设施日趋完善 在“向阳花园”开发商在不断提升住宅品味的同时，也愈加重视小区配套设施的完善，让广大业主充分享受舒适优雅的人居环境，从而逐步减弱消费者对此片区不配套的负面逾期，即以项目自身环境的改良达到重塑片区大环境形象，从而吸引更多买家。可以想象，一个集便民服务中心、购物广场、群众健身广场、健身房、社会矛盾纠纷调解中心等功能于一体的新型社区，犹如一颗闪亮的明珠镶嵌在高基庙镇的版图上。 第三章 消费者行为研究分析 一、房地产市场消费者和行为分析 1、楼宇形式： 从公司进行的市场调查、客户访谈、预约报名购房情况等方面分析，认为目前高基庙市场购买住宅仍倾向政治中心，商业铺面选择在向阳地段，有以下原因： 1）生活习惯； 2）配套完善； 3）交通方便； 4）升值潜力大。 2、户型取向 高基庙户型取向：室内倾向于面积经济、实用、舒适，根据不同消费层的取向，目前我们推出了三房两厅两卫面积约129平米的舒适房，以及面积在110平米以上的实用型的三房二厅，还有经济型的二房二厅，多种为消费者所接受的户型。 3、价格取向： 从高基庙居民消费支出中看出，住房消费者在居民消费中占很