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房地产基本知识篇 一．房地产与房地产业的概念 1．房地产定义：是指房屋和与之相关的土地,即由房产与地产组成.从房屋建筑开始,直至房地产的买卖、租赁、抵押等各种活动,房产与地产密不可分,因此,较少将房产与地产分开考虑,统称为房地产是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业,具体包括土地的开发经营、房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、物业管理和以房地产为依托所进行的多种经营管理等诸项工作1、 前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、 建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式÷建筑面积(高层一般为80%，多层一般为90%)。 使用率：使用面积÷建筑面积(一般不用同客人计算)。 小区规划：整个项目总体规模，其中包括建筑规模，公共设施等。 小区配套：整个项目的公共设施配套。 容积率：整个项目总建筑面积与占地面积的比率。如项目总建筑面积为10万平方米，占地面积为5万平方米，则容积率为2。 覆盖率：此为建筑物的某一层面积与地盘面积的比率。如某大厦每层2000平方米，地盘面积为35000平方米，则覆盖率为57.1%。而覆盖率与容积率的限制是有互相关系的。 建筑密度：指建筑物的投影面积占整个小区用地的比例。 小区分类：一类：市政公用设施齐备，布局完整，环境良好。 二类：市政公用设施齐备，布局完整，环境较好。 三类：市政公用设施齐备，布局不完整，环境一般，或住宅与工业或其他用地混合交叉使用。 楼距(间距)：指建筑物之间南北向和东西向距离。 住宅类别 层数 南北向住宅间距 东西向住宅间距 一类小区 低层 1.0H 4M 多层、中高层 2.0H 4M 低层 1.0H 4M 二类小区 多层、中层 2.0H 6M 高层 30M+0.3(H-30) 15M 三类小区 多层、中高层 0.8H 6M 高层 24M+0.2(H-30) 15M 注：H代表楼高，如“1.0H”则代表1倍楼高。 绿化： 小区内绿化包括公共绿地、宅旁绿地、庭院绿地、公建配套附属绿地和道路绿地等。 一类小区绿化率不得小于45%；二类小区绿化率不得小于30%；三类小区绿化率不宜小于25%。 应分摊的共有面积 不应分摊的共有建筑面积 1、各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整栋房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。 从属于人防工程的地下室、半地下室。 2、套（单元）于公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。 1、供出租或出售的固定车位或专用车库 2、栋外用作公共休息的设施或架空层。 共有建筑面积分摊原则 1、产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。 2、无权属分割文件或协议的可按相关面积比例进行计算分摊。 共有建筑面积的分摊方法 1、多层商品住宅楼，须先求出整栋房屋的共有建筑面积分摊系数，在按栋内的各套内建筑面积比例分摊。 2、多功能综合楼，须分别求出整栋房屋和栋内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按栋内各功