第九章房地产抵押法律制度.ppt

4.陈某向贺某借款20万元，借期2年。张某为该借款合同提供保证担保，担保条款约定，张某在陈某不能履行债务时承担保证责任，但未约定保证期间。陈某同时以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记。请回答1-3题。 1．抵押期间，谢某向陈某表示愿意以50万元购买陈某的房屋。下列选项正确的是： 　　A．陈某将该房屋卖给谢某应得到贺某的同意 　　B．如陈某将该房屋卖给了谢某，则应将转让所得价款提前清偿债务或者提存 　　C．如陈某另行提供担保，则陈某的转让行为无须得到贺某同意 　　D．如谢某代为偿还20万元借款，则陈某的转让行为无须得到贺某同意 2．如果贺某打算放弃对陈某的抵押权，并将这一情况通知了张某，张某表示反对，下列选项正确的是： 　　A．贺某不得放弃抵押权，因为张某不同意 　　B．若贺某放弃抵押权，张某仍应对全部债务承担保证责任 C．若贺某放弃抵押权，则张某对全部债务免除保证责任 　　D．若贺某放弃抵押权，则张某在贺某放弃权利的范围内免除保证责任 （3）关于贺某的抵押权存续期间及张某的保证期间的说法，下列选项正确的是： 　　A．贺某应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权 　　B．贺某在主债权诉讼时效结束后的两年内仍可行使抵押权 　　C．张某的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月 　　D．张某的保证期间为主债务履行期届满之日起二年 BCD * ABCD * C * BD * C * C * 第九章房地产抵押法律制度 第一节 房地产抵押概述 一、房地产抵押的概念和特点 （一）概念 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押法律关系成立后，债务人到期不能清偿债务时，债权人依法有权从抵押的房地产折价或拍卖所得中优先受偿。抵押的意义，在于所有权人既能保留财产的使用价值，又能利用其交换价值获得资金，使财产的效用得到充分发挥 。 （二）特点 1.客体特殊：房地产抵押不转移抵押财产的占有 ； 2.房地产抵押具有从属性（存在上、转移上、消灭上的从属性）； 3.房地产抵押具有不可分性； 4.房地产抵押具有物上代位性； 5.房地产抵押具有特定性； 6.房地产抵押具有优先受偿性； 7.房地产抵押具有期限性 二、房地产抵押的形态 （一）无地上定着物的土地使用权抵押 1.建设用地使用权抵押 2.土地承包经营权抵押 （二）房屋与建设用地使用权一并抵押 1.某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。对此，下列哪些说法是正确的？ 　　A.房屋应归甲所有 　　B.房屋应归乙所有 　　C.抵押合同有效 　　D.抵押权未成立 2.郑某开办公司资金不足，其父将3间祖屋以25万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以3间祖屋作抵押向陈某借款10万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。下列哪些选项是正确的？ A．郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效 B．郑某享有房屋的所有权 C．郑某在其父亲去世后，有义务协助郭某办理房屋过户手续 D．陈某对房屋不享有抵押权 3.甲公司向乙银行贷款1000万元，约定2005年12月2日一次性还本付息。丙公司以自己的一栋房屋作抵押。甲到期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果，最后一次催收的时间是2007年3月6日。乙银行在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？ A．2007年12月2日 B．2009年12月2日 C．2009年3月6日 D．2011年3月6日 第二节 房地产抵押权的设定 一、房地产抵押合同，是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权的担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议。依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权，债务人或第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以拍卖该房地产价款优先受偿。抵押合同就是抵押权人与抵押人之间明确抵押权利义务关系意思表示一致的协议。 订立房地产抵押合同要做到条款齐全、内容完备，首先要明确房地产抵押合同应当包括哪些内容，从而使合同的订立能够达到明确当事人抵押权利义务关系的目的。根据《城市房地产抵押管理办法》第26条的规定，房地产抵押合同应当载明下列主要内容： （1）抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所 　　本项内容，反映抵押合同的当事人。抵押合同中，提供房地产作为债权履行担保的一方为抵押人，接受债务人