(正式稿)开征物业税政策设计及税收效应分析[].docVIP

目 录 第一章 导 论 1 1.1 问题提出 1 1.1.1 西安市房地产市场现状 1 1.1.2 现行房地产税制存在一定缺陷 3 1.2 研究目的及意义 4 1.2.1 研究目的 4 1.2.2 研究意义 4 1.3 研究综述 5 1.3.1 国外物业税研究 5 1.3.2 国内研究现状 6 1.4 研究方法及创新点 8 1.4.1研究方法 8 1.4.2 论文创新点 8 1.5 论文框架 8 第二章 相关概念及理论基础 10 2.1 我国房地产税收制度及其结构特点 10 2.1.1我国房地产税收制度概述 10 2.1.2我国现行房地产税收体系的结构特点 11 2.2 对现行房地产税制的评价 12 2.3 开征物业税的理论分析 16 2.3.1 开征物业税的理论依据 16 2.3.2 我国开征物业税的理论分析 18 第三章 物业税制度的比较分析及对我国的启示 21 3.1国外及港台地区物业税制度的比较分析 21 3.1.1 物业税税收要素比较 21 3.1.2 物业税立法模式比较 21 3.1.3 物业税税权划分比较 23 3.1.4 物业税财政地位比较 24 3.2 对我国物业税制度的启示 24 第四章 我国开征物业税的政策设计 27 4.1 物业税改革的原则和目标 27 4.1.1 物业税改革的原则 27 4.1.2 物业税改革的目标 28 4.2 物业税改革的基本框架 29 4.3 物业税构成要素的具体设计 29 4.2.1 纳税人 29 4.2.2 征税对象 31 4.2.3征税范围 31 4.2.4 计税依据 33 4.2.5 税率（名义税率） 34 4.2.6纳税地点 36 4.2.7纳税期限 36 4.2.8 起征点和减免税优惠 37 4.2.9 物业税配套制度和措施 38 第五章 开征物业税的税收负担和效应分析 42 5.1 对房地产的价格影响分析 42 5.1.1 西安市房地产价格构成 42 5.1.2 对住宅价格产生的影响 44 5.2 对纳税人的税收负担分析 45 第六章 结 论 47 6.1本文主要工作 47 6.2 本文研究结论 47 6.3 下一步研究方向 49 参考文献 50 致 谢 53 第一章 导 论 1.1 问题提出 1.1.1 西安市房地产市场现状 二十世纪90年代以来，随着住房改革的深入，金融政策的支持以及城市化进程的加快，我国房地产的需求主体迅速由集团向个人转移，需求的增长带动了房地产开发投资的强劲上扬，房价更是扶摇直上，房地产市场出现了一派繁荣的景象，房地产业成为拉动经济增长的重要力量。但是在繁荣背后也有隐忧： 一是与房地产的市场需求相比，房地产供应结构矛盾突出。主要表现两个方面：⑴住宅供不应求，非住宅供大于求；⑵普通住宅供不应求，非普通住宅供大于求。从西安市房地产市场不同用途商品房投资比例来看，住宅投资比例经历了1998—2000年短暂上升后，开始出现下降趋势，1998年为86%，2003年为82%，到2006年下降至78%。与此同时，办公与商业用房的投资比例不断上升，1998年为14%，2003年为18%，2006年上升到22%。在住宅内部，受预期高利润的吸引，房地产投资流向高档住宅开发，经济适用房投资急剧下降，廉租房缺位现象严重。从投资额来看，高档住宅与经济适用房的投资比逐年上升，2001年为73%，2006年上升为86%；从房屋施工面积来看，经济适用房占住宅面积的比例从2001年的36%下降到2006年的9%，仅2004年就有10个较大的经济适用住房项目转为商品房项目，所涉及的建设面积是2004年至2006年三年间建成的全部经济适用房面积总和的4倍多。据国家统计局发布的统计数据表明：2006年1—9月，全国经济适用房投资407.6亿元，仅占同期房地产投资的3.2%，仅相当于同期别墅、高档公寓投资的43.8%。可见，这种供给结构与市场需求差距在全国普遍存在。 二是与政府不断加大房地产业的调控手段相比，房地产价格增长持续过快。最近几年 ，全国各地房地产价格普遍以较大幅度上涨（表1-1），西安就掌灯住宅卖到了每平方米1万元左右的价格，深圳、北京等地住宅价格的增长速度更是惊人。 表1-1 2002年—2006年全国商品房销售价格变化表 年 份 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 平均销售价格（元/平方米） 2250 2359 2778 3168 3516 同比增长率（%） 3.7 4.8 17.8 14 11 数据来源：国家统计局2006年发布的“国房景气指数”，价格为推算得出 从2003年4月中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》开始，政府不断加大对房地产业的调控，先后9次制定相