房地产开发与经营第12章.ppt

* 物业管理的含义 物业管理的内容 物业管理的程序 第十二章 物业管理 12.1 物业管理概述 12.1.1 物业与物业管理的基本概念 物业：指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。 物业的特征： 固定性 耐久性 多样性 12.1.1 物业与物业管理的基本概念 物业管理：是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理的特征 市场化 企业化 社会化 专业化 物业管理的目的 营造竞争有序的物业管理市场环境 和运行机制，不断提高物业 管理水平。 开展全方位、多层次、高效率、 高质量的管理服务工作。 建立良好的社区环境。 物业管理目的 12.1.2 物业管理的产生和发展 19世纪末 1981年3月 起源 物业管理 在我国的 产生及其发展 物业管理在 我国的现状 前景 12.1.3 物业管理的基本类型 以生活资料为主的公共服务与管理 房产与地产的产权、产籍管理 房屋建筑及其附属构筑物的管理 设备与设施的管理 保安与消防管理 环境、卫生与绿地管理 交通协助管理 公众代办性质的服务 12.1.3 物业管理的基本类型 与主业相关的针对性配套服务与管理 商业网点的设立 托儿所、幼儿园与中小学的设立 医疗保健网点的设立 娱乐、健身设施与社会福利场所的设立 日常生活服务的设立 物业中介机构的设立 12.2 物业管理的内容和程序 12.2.1 物业管理的委托与招投标 物业管理的委托 物业管理委托方 房地产开发企业 业主委员会 12.2.1 物业管理的委托与招投标 物业管理的招投标 物业管理的招标 物业管理的投标 物业管理招投标的程序 12.2.2 物业服务合同 物业服务合同的性质 一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三个月内，最多不超过六个月与选定的物业管理企业签订的。根据合同，物业管理企业提供规定的服务，而业主要支付相应的物业服务费用。 物业服务合同的特征 物业服务合同是典型的民事合同，但不存在于现今合同法规定的１５种有名合同中。 物业服务合同实现了物业所有权和管理权的分离。 物业服务合同是双方合同，即签订物业服务合同的双方当事人互享权利，互尽义务，双方的权利和义务也是相对而言的。 物业服务合同是有偿合同。 物业服务合同的主要内容 物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利和义务 专项维修基金的管理和使用 物业管理用房 合同期限 违约责任 物业服务合同的变更与废除 物业服务合同在实际履行过程中如果主客观情况或条件发生变化，经由合同的双方当事人在协商一致的情况下，可以对原合同内容进行变更。 物业服务合同在合同的有效期内，遇到：（１）约定解除合同的条件成立；（２）双方当事人协商一致解除；（３）物业管理企业被吊销资质、破产、解散等；（４）合同期限届至；（５）其他原因等情况，合同关系解除。 12.2.3 前期物业管理 前期物业管理的定义 前期物业管理是指从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物业服务合同时起，到业主、业主委员会成立并选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止的这段期间的物业管理。 前期物业管理的特殊性 前期物业管理在时间上的过渡性 前期物业管理涉及当事人的多重性 物业管理企业签约期限的较长性 前期物业管理的内容 早期介入管理 制定前期物业管理方案 物业的接管验收 业主进户管理 物业装修管理 物业档案资料建立 12.2.4 房屋修缮管理 房屋修缮管理应遵循的原则 充分利用，以人为本 经济合理，安全实用 认真细致，保持耐心 房屋修缮管理的内容 对所管房屋的查勘鉴定工作 房屋维修计划管理 房屋维修质量管理 维修工程预算 维修施工队伍选择 房屋维修成本管理 房屋维修要素管理 房屋维修施工项目管理 房屋日常养护管理 房屋修缮工程的分类 房屋修缮工程的划分 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程 房屋修缮工程 房屋修缮责任的划分 新建房屋在保修期内 保修期满后 其他情况 12.2.5 物业设备管理 物业设备的构成与分类 物业设备管理的基本内容 运行使用管理 安全管理 维修保养管理 技术档案资料管理 能源管理 备用品和更新管理 物业设备管理的要求 建立标准，保障安全 计划保养，做好预防 分工细致，责任落实 专业管理，控制成本 12.2.6 经费与财务管理 物业经费管理 经费来源 定期收取的物业管理费 专项维修基金 多种经营收入 政府、开发单位多方面的扶持