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市场法在房地产评估中应用 　　【摘 要】市场法是近年来应用较为广泛的一种评估方法，在评估过程中能够较好反映出房地产的市场状态。本文通过介绍市场法的基本理念及其适用范围，重点就市场法评估的程序进行探讨，并阐述了市场法在房地产评估体系中的重要性，以供类似研究工程参考。 【关键词】市场法；适用范围；房地产；评估体系 随着我国国民经济建设的快速发展，城市房地产业的发展步伐愈加迅速，房地产评估工作也逐渐成为了业界人士重点关注的焦点。目前房地产评估方法有很多，主要包括市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法等，其中市场法是最为常用的评估方法。市场法是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并调整类似的市场价格，从而确保被评估资产价值的一种资产评估方法，具有操作方便、效率高和适应性广等优点，能够较为直观地反映出房地产评估的价值标准，其评估的说服力容易为估价人员、委托者和社会认识所认可。本文通过探讨市场法在房地产评估中的应用，提出了一些个人观点，以期确保市场法能够综合运用于资产评估工作当中。 1、市场法的理论依据 从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。当然，由于在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格。 2、市场法的适用范围及应用条件 2.1 适用范围 （1）适用于有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，使市场法具有使用基础。 （2）适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。在房地产市场发育不够充分的地区，较难采用这一方法。 2.2 应用条件 （1）具备充足的市场交易资料 市场法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例。具体来说，充足的市场交易资料是指：数据充足、资料可靠和质量保证。 （2）具备丰富的评估经验 市场法的正确运用对评估主体也有严格的要求。在运用这一方法时，需要选定比较实例与待估房地产进行分析比较，并对交易情况、交易期日、区域因素及个别因素做出修正，这些都需要多方面的知识和丰富的经验。 3、市场法评估的程序 3.1 搜集交易实例 运用市场法评估房地产价格，是建立在充足的案例资料基础上的。如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使评估出的价格失真，不够客观。因此，应尽可能地搜集较多的交易实例。 3.2 确定可比交易案例 选取可比实例就是从己搜集和积累的大量交易实例中，选取与评估对象房地产条件相同或相似的、成交日期与评估时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。其数量一般为3个以上。 可比实例房地产选择的合适与否，将直接影响市场法评估的最终结果，因此这一筛选过程应特别慎重。选取的交易实例具体应符合下列标准：（1）与待估房地产的用途相同；（2）与待估房地产的建筑结构相同；（3）与待估房地产交易类型相同；（4）交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易；（5）交易时间与待估房地产的评估时点应尽量接近；（6）处于待估房地产的同一供需圈。 3.3 建立价格可比基础 在选好了可比的参考实例后，首先，需要对所选择的可比参考实例的实际交易价格作换算整理，从而使这些参考实例具有一致的可比性和价格单位，为进行后续的比较修正建立共同的基础。这主要包括：（1）统一付款方式；（2）统一采用的单价；（3）统一币种和货币单位；（4）统一面积内涵。 3.4 修正各项因素 建立价格可比基础，主要是为进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素及使用年期等的修正服务的。这主要包括： （1）交易情况修正；（2）交易日期修正；（3）区域因素修正；（4）个别因素修正；（5）容积率修正；（6）土地使用年期修正。 3.5 确定房地产价格 当交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等相继完成后，就可综合各修正结果，求出某一可比实例的修正价格（比准价格）。通常的公式为： 可比实例修正价格=可比实例成交价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 通过计算后，根据每个交易实例都可计算出一个修正价格，而且不会完全一致，这就需要综合计算求出待估房地产的评估值。综合的方法可采用统计学方法，如：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法。具体采用哪种方法将