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房地产经济发展中存在问题初步探究 　　摘要：本文简要分析了房地产经济发展特点，阐述了房地产经济发展中存在的问题及原因，并在本文的最后展望了房地产经济未来的发展方向。 关键词：房地产经济；经济泡沫；金融风险 Abstract:This paper analyzes the characteristics of real estate economy, expounds the existing problems and reasons of economic development in real estate, and at the end of the paper and prospects the future development direction of real estate economy. Key words: real estate economy; economic bubble; financial risk 中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013） 改革开放以来，我国经济发展的主要依靠增加资源消耗和扩大资金投入来维持高速的经济增长，这一点在房地产行业上的表现尤其明显。国土资源部于2002年和2004年分别下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用杈招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称71号令)两个文件后，房地产经济的发展成了社会关注的焦点。房地产经济经过十年的发展，呈现出明显的特点，并暴露出诸多问题，国内外很多学者在这一领域进行了大量研究，以期通过国家的政策干预使房地产经济健康、稳定发展。 1 房地产经济发展特点分析 房地产经济在发展过程中，受到投资环境、国家政策、市场结构等的影响，呈现出了不同的特点。 1.1投资波动大 尽管当前房地产行业的投资收益前景看好，但房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此也就缺乏消费需求的长期稳定，导致在房地产经济周期的波峰阶段，投资需求加剧了开发规模的进一步扩大，相应的，在房地产经济周期的波谷阶段，由于缺乏足够的消费需求的拉动，从而引起房地产经济衰退，最终导致房地产经济剧烈的波动。另外，由于投资结构的不合理，从而导致产品结构不合理，进而严重影响了房地产市场的需求。同时，投资效益过低是我国房地产经济的一大软肋，投资效益低，乘数效应小，导致房地产经济效益低下，连续的投资扩张不能持续，行业增长不可避免地下降。 1.2 政策周期性波动明显 转型期间我国房地产经济出现了明显政策性的周期特征。近几年来，央行对房地产信贷规模进行了严格的控制，对房地产开发贷款以及个人住房抵押贷款等信贷业务进行严格把关，以防止房地产泡沫的出现，并通过提高购买豪华住宅的首付比例和贷款利率、取消住房贷款优惠利率、提高第二套住宅和购买高档住房的贷款利率等措施，调整和改善房地产信贷结构。房地产信贷管理政策和旨在抑制通货膨胀的利率政策对房地产经济产生了直接和间接的影响。 1.3 市场结构合理性不高 目前我国房地产市场结构存在着诸多不合理的方面，尤其是保障性住房供给短缺。从现行的住房保障政策干预结果来看，经济适用房的供给不仅没有增加，反而呈逐年下降，经济适用房开发投资总额的涨幅明显低于房地产开发投资额。保障性住房供给严重短缺主要是由于政府对经济适用住房的价格管制压制了开发商的利润空间，使得他们选择投资利润率高的住宅建设，地方政府为增加土地出让的收益也不愿增加经济适用房的供给。同时，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中，出现实施对象难以区分，经济适用房不经济、不适用等现象，影响了住房保障政策发挥解决低收入家庭住房困难的作用。 2 房地产经济发展中存在的问题及其原因 伴随着房地产业的快速发展,房地产经济发展中出现了一些非理性行为,已经对房地产经济的健康发展产生了不利的影响。主要体现在以下几个方面： 2.1经济泡沫和金融风险 房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则对国家经济发展具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地