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浅议《房屋登记办法》中房屋抵押权登记 　　摘要：本文着重对房屋登记审查和登记中的房屋抵押权登记进行浅析。 关键词：房屋登记审查；房屋抵押权；登记 Abstract: this article focuses on house registration examination and registration of the mortgage registration are analysed. Keywords: housing registration review; Housing mortgage; The registration 中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013) 《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这就从法律层面上对房屋登记提出要求。由于房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，而且登记将产生公信效力，所以房屋登记工作的准确性和权威性就变得十分重要。本文着重对房屋登记审查和登记中的房屋抵押权登记进行浅析。 一、房屋登记的审查 《物权法》要求登记机关在登记之前必须进行实质审查，同时要求登记机构承担因登记错误给他人造成损害的赔偿责任。物权法的这种制度设计自然将登记机构的实质审查问题推向了风口尖。实质审查是否能够切实落实，既是登记准确性的保障，也是登记机关承担赔偿责任的因由。《房屋登记办法》如何落实实质审查就成为关注的焦点，对于如何实现实质审查，《房屋登记办法》主要集中在登记申请人、登记机构和登记工作人员这三个环节上。 （一）审查之前：在登记实践中，发生登记错误的主要原因之一就是登记申请人采用欺骗手段骗取登记。为了保证房屋登记的准确性，必然要求房屋登记申请人是诚实的。对此《房屋登记办法》规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。 （二）审查之中：在登记实践中，发生登记错误的另一个主要原因就是登记机构在审查核实过程中存在疏忽和过失。对于登记机构，为了保证实质审查的进行，《房屋登记办法》规定了五项措施: （1）查验申请登记材料。 （2）询问申请人。 （3）要求申请人补充材料。 （4）实地查看。 （5）公告。这五项措施的采用，目的在于通过多种审查核实途径，发现登记中可能出现的错误，尽最大努力确保登记的正确性。 （三）审查之后：人对现象的认识，只能是在一定范围内的一定深度的认识。无论谨慎到何种程度，都难免会发生登记失误、错误，问题的关键是，一旦发生错误登记，赔偿的责任如何承担?《房屋登记办法》在追究责任方面采取了“二级制”，即对于房屋登记错误给他人造成损害的，首先由房屋登记机构承担相应的法律责任，然后由房屋登记机构对故意或者由重大过失造成登记错误的工作人员进行追偿。随着房地产市场的日益活跃，人们的法律意识、产权意识和维权意识加强，对房地产物权登记要求也随之提高。 二、登记中的房屋抵押权登记 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法依抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押登记，按担保的债权是否特定来区分，可分为最高额抵押和一般抵押;以抵押的标的物来区分，可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押；从形式上来看，有共同共有的房产抵押，按份共有的房产抵押，单独所有的房产抵押。 （一）最高额抵押和一般抵押设立抵押登记: 最高额抵押权与一般抵押权都属于广义的抵押权范畴，二者在登记上存在很多共同的地方，但也有异同，《物权法》第207 条规定：“最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定”。这就意味着，除非法律、法规对于最高额抵押权有特别规定，否则最高额抵押权的很多内容可以适用《物权法》关于一般抵押权的规定。同样，《办法》中对于一般抵押权设立登记的规定，在该办法没有另行规定的时候，也适用于最高额抵押权的设立登记。但是，最高额抵押权毕竟是一种比较特殊的抵押权，因此在其设立登记上与一般抵押权的设立登记也存在不少值得重视的差异，归纳起来有以下几点： 1. 抵押合同上的差异 最高额抵押权设定登记时应当提交的是最高额抵押合同，而一般抵押权设立登记时提交的是抵押合同。依据《担保法》第93 条的规定，最高额抵押合同与设定一般抵押权的抵押合同，都可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间具有抵押担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中的抵押担保条款。然而，要判断一个合同究竟是设立一般抵押权的合同，还是设立最高额抵押权的合同，重要的是看其中