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浅议旧城改造和土地优化 　　【摘要】旧城改造过程中存在忽视文化传统的发掘和保护、土地功能结构不合理、人口过密、环境质量提升较慢等问题。建议强化建设总量的控制，运用城市经营的思维加强对土地的管理，实施操作中改实物赔偿为货币赔偿或政府统一采购的方式。 【关健词】旧城改造；土地优化 中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号： 一、旧城现状 每个城市都有旧城区，普遍的现状建筑以低层、多层居住建筑为主，同时存在少量质量较好的民宅，建筑结构多为砖混结构，还有部分是历史遗留下保存较好的风貌建筑。旧城区每个角落都存在着建筑密度高，道路狭窄、拥挤，巷道内机动车无法通行，生活、生产污水未经处理任意排放，公共服务设施与基础设施缺乏等问题，这些问题严重制约了旧城区城市功能的发挥。尽管如此，旧城区仍然担负着城市生活中心的功能，对这一片区的改造与土地优化成为每个城市的重要任务。 二、存在问题 （一）忽视传统文化的发掘和保护，历史文脉被切断。由于缺乏共识和超前的规划控制，旧城区内的历史人文资源远未得到应有的保护和积极的利用，更缺乏与周边环境资源的整合。古建遗迹处于被消极保护的状态，周围建筑在形式和功能上都与之不协调。 （二）改造缺乏系统组织，整体性不强，以分散建设、零星开发为主。与城市新区对比，旧城需要改造的地块也不少，但目前很多地块被零星开发，导致大范围的改造用地被划分为零碎地块。尤其旧城内大片已无实际效益的工业用地，这些工业用地在城市刚起步时为城市建设与发展作出了一定的贡献，但随着城市发展，城市建设用地向外围扩张，这些工业用地在城市总体规划中已不再作为工业用地控制，同时工业园区化也要求工业向产业园区集中。在这一漫长演化过程中，部分工业用地被过户到个人名义下，个人作为土地使用权人如今不断地向规划部门提出商住楼建设的申请。这样既不利于土地功能的优化，也影响土地管理部门对土地的有效管理。 （三）人口过密，环境质量提升慢。由于历史原因，旧城一直是人口密度最大的地区，尽管新区建设缓解了旧城人口过于集中的压力，但旧城改造基本是拆平房建多层、高层，使得旧城的居住人口过分拥挤的问题不仅未得到缓解，甚至还有所上升。 （四）土地功能结构不合理。在旧城改造中，被改造的主要是旧居住、工业用地，而改造主体如今往往是房地产商。而房地产商最大的特点是受市场因素影响，市场因素给旧城改造中的优化带来不利。 三、原因分析 （一）没有把传统文化看作是一种资源，一种财富。城市建设过程中毁掉一处历史建筑、文化遗迹，人们却处之泰然、熟视无睹。这种观念产生在一定层次的领导者身上，在有的领导看来，旧城改造就是拆旧建新，然后把新楼、高楼看作是自己“政绩”的丰碑。于是，为了今天的经济而不惜牺牲昨天的文化。事实上，历史建筑、文化遗迹里蕴含着丰富的历史、文化、社会意义，同时也不乏经济意义，它们是不可再生的，其价值无法用金钱来衡量。这是一份最可珍贵的财富，它们是我们的先辈传给我们的，不仅属于我们，也属于我们的后代，我们没有权利在我们的时代糟蹋它们。 （二）改造过于市场化，体现趋利性。旧城改造牵涉的方方面面太多，单靠政府运作，会产生很大的压力，而多数情况下旧城改造并不是一个单纯的政府行为，除了社会、政治目标外，还掺杂市场的经济目标在其中。而在市场经济条件下，房地商作为部分旧城改造项目的牵头者，他们是以追求利润最大化为目的，并且追求的是自身利益而非全局的最优利益，所以在决定开发内容时，房地产商往往选择的是风险和利益的平衡点，而非城市功能结构优化的需求，这与政府改造的初衷是相违背的。 （三）除了建筑更新、居住环境提升，建设强度也大幅增加，直接导致旧城公共服务设施与基础设施越加紧张。针对某具体的地块而言，房地产商新建的楼盘其面积的一部分必须首先补偿原有旧房的建筑面积或安置原有人口，其次还要有一部分面积来冲抵建筑的土建费用，这样剩余的面积才能作为房地产商的盈利。这就使得旧城改造在居住用地的同质更新上必然维持土地功能不变，在建筑更新的同时，建设强度也大幅增加，人口随之增加。旧城新增加的公共服务设施及基础设施容量在面对相应新增的居民人口时，也将很快被消耗尽。 （四）规划方案的弹性不足。单纯的土地功能的静态划分方案难以应对城市发展中纷繁复杂且变化迅捷的市场需求，而且某些规划方案过于理想，先天缺乏实施可能。这些问题体现在公益性用地的安排上，如在旧城多层建筑密集地区开辟一条四十五米宽的城市干道，并设置绿化带，又或是现状的某公益单位用地容积率已达到1.8，但规划控制指标却为1.5，这些项目在申请建设或改造中如何实现规划与管理相一致并推进城市建设发展呢，这又给了规划的管理工作带来难题。 四、解决对策 （一）更新观念，突出保护传统