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浅谈房地产市场区域价值 　　作者简介：朱芳玮（1990—），女，贵州大学经济学院2011级区域经济学专业硕士研究生。 摘要：作为具有风险较大、回报率高、竞争激烈为特点的房地产业，突出的特点为区域发展不平衡，这意味着房地产市场在竞争程度、风险和政策上存在较大区别。随着金融危机的影响和国家对房物购买限制政策的实施.，房地产商的投资开发逐渐向二线甚至是三线城市发展。本文重点分析讨论房地产市场中区域价值重要性及评价的方法。 关键词：经济发展规模；区位优势；区域价值 1.问题的提出 房地产市场表现为典型的区域性，发达城市的房地产市场需求大，消费者经济购买力强，市场消化水平高。而西部内陆的大部分城市，消费者经济购买力有限，市场消化水平较低。房地产区域价值是购买者的重要参考依据，对于企业和购房者具有重要的意义。本文运用比较分析和案例分析等方法进行房地产区域价值的研究。 2.房地产市场的基本概念 2.1房地产和区域价值 房地产是指土地、建筑物及固着其上不可分离的部分及其附带的各种权益。特点为位置的固定性和不可移动性，在经济学上又称不动产。房地产业是第二产业和第三产业相结合的复合型产业，具有并联和串联效应。在我国以经济建设为中心的路线下，各地纷纷大力发展房地产业，甚至许多行政市已经提出“房地产立市”的经济路线，据有关部门的统计，房地产行业对一些城市的GDP的贡献率已达到30%-40%。 区域价值是一个综合性的概念，主要包括经济价值、文化价值，生态环境价值三个层面。某建筑群因其群落内部建筑物所蕴含的人文、商业等价值，或与周边具备人文、商业价值的建筑群相互带动，形成集群优势，从而凸显了在该区域内的特色价值。 2.2房地产的区位因素 房地产区位因素可分为位置、交通、景观和外部配套设施等方面。我们着重分析区位因素和配套设施因素。 2.2.1土地因素 根据地租和土地置换理论可知，城市的土地区位价值不是一成不变的，高投资进入低投资搬出，便逐渐形成城市的中心商业区（.CBD）.。由于中心商业区凝聚了巨大的人力、财力等各种资源的投入，因此具有很高的区位价值，对周边的辐射作用也很大。 2.2.2.配套设施完善 城市配套设施包括基础设施和公共设施两部分，它们的完善过程就是房地产的升值过程。现在城市或者说开发商对于供水、供电等设施都能满足，对房地产区位价值差异性影响不大，而教育、医疗、娱乐等公共设施则区别很大。调查显示，消费者对教育文化设施、医疗设施的关注度分别为45.3%和26.8%。 3.房地产的区域价值 3.1.区域价值判断的理论框架 区域价值是房地产项目价值的重要组成部分，其价值的判断应围绕项目价值的实现。区域的价值在于其能够满足房地产购买者的需求和喜好，并且在区域内部或者临近区域有足够多的购买者有经济能力支付该区域的目标物业。换言之，项目所处区域价值的判断准则为项目所在区域内部或临近区域存在足够的现实或潜在购买力和需求，并且所处区域具有相应吸引力。 任何城市都存在不同层次的购买力及其对应的客户群体，不同的客户群体对产品的需求和喜好不一致，这要求在研究区域价值时具有针对性。 3.2区域价值对房地产项目支撑 同样的房地产所处的区域不同，在价格上可能相差甚大。区域价值从形式上体现为区域中所拥有的公共设施、交通条件、生活配套等，实质则代表了更便利舒适的生活方式。以著名房地产公司恒大集团开发的恒大绿洲为对象来分析区域价值对其重要的支撑作用。 恒大绿洲处于津滨轴心，总建筑面积超过180万平方米，围绕生态主题，创造一个集居住、休闲、度假等功能于一体的综合性精英生活样本。同时，项目倾20亿巨资打造的近30万平方米国际级航母配套，内含希尔顿超五星级酒店、国际温泉中心、会议中心、商业中心等配套。驱车20分钟可达中心城区或滨海新区，地铁2、6、7号线在东丽湖设站经过，并设有多路公交。能够集优美的自然景观与便利的城市配套于一体，是恒大绿洲得以备受青睐的主要原因之一。 在区域价值不断提升的基础上，加之天津立体化交通体系的不断完善，像恒大绿洲这样具有便捷交通优势、性价比较高的近郊生态大盘，将成为越来越多理性置业者的首选居所。恒大绿洲该项目的成功得益于城市区域价值的提升。 3.3区域价值吸引更多客群 房地产区域价值造就高品质项目，如果区域内包括众多的公共设施、建筑等，那么与本项目相关联的人群就会大量增加，从而直接增加产品的潜在客户。这也是房地产厂商选择项目地理位置的重要考虑因素。区域价值越大，其区域内的房地产项目的客户来源就越丰富。 3.4品质项目对区域价值的提升 品牌开发商打造区域品质生活：.房地产项目的品质是通过区域价值提升和企