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深圳市创新开展安居型商品房工作探析 　　【摘 要】随着房价的不断高涨，各地在出现购房难的问题的同时，人才迁移等问题逐步显现，从而为城市核心竞争力、创新产业发展敲响了警钟。为全面改善人才居住问题，深圳市创新提出了安居型商品房的保障房模式，以限定的价格向符合相关规定的无房人才出售安居型商品房，约定其上市条件。从而破解了现有住房保障体系的局限性，有效解决了产业结构调整、人才引进的新需求，并引入社会企业参与人才安居房建设，突破了传统保障房的建设模式，创新了融资环境，推进了住房保障的长效发展。 【关键字】住房保障；人才安居；安居型商品房 近几年，随着国内大城市房价不断攀升，部分无法承受高房价的年轻人，甚至是高层次的人才，已经开始撤离这些城市。不仅当前我国部分城市房价偏高，而且诸如孟买、莫斯科这种发展中国家的中心城市，房价同样超出普通人的承受范围。高房价带来了人才的迁移、人口流动的制约、农村人口安居城市的瓶颈、产业项目选址的成本增加等等问题，不利于城市的发展和进步。当今世界，国际竞争日趋激烈，突出表现为科技、教育和人才竞争。科技是关键，教育是基础，人才是根本。 因此，在住房高度市场化和高房价的现实条件下，解决人才的住房问题，除了有赖于落实国家调控政策，切实稳定房价外，还需要坚持“两条腿”走路。“一条腿”是坚持市场化之路，继续用市场化的方式，通过大力发展普通住宅，尤其是中小套型住宅，以改善青年科技工作者的住房条件。“另一条腿”是坚持走基本保障之路，让尚未具备购房能力的青年人才能有一个过渡性的安居之所。 一、我国住房保障发展形势及方向 中低收入家庭的住房问题是一个世界性难题，无论哪个国家在经济发展和城市化进程中都曾遇到或正在经历这一难题。一般而言，世界各国解决不同社会阶层住房问题的一个基本原则就是：中等及以上收入家庭的住房需求等由市场解决，而低收入者的住房问题则通过住房保障政策来解决。各个国家和地区情况不同，保障性住房采取的模式也有差别，有的直接兴建公共住房，有的通过优惠政策鼓励开发商建设公共住房，有的鼓励居民合作建设住房，有的则通过补贴等多种方式实现居民的住房保障。 （一）我国住房保障现状 随着经济社会的发展与市场经济的完善，我国步入了快速城市化发展阶段，住房新增需求与改善需求同时存在，且总量巨大，与短期内有限的供给形成尖锐矛盾，导致房价上涨较快，因此在全国各地普遍出现了购房难的问题。同时，加上大量外来流动人口的住房问题，住房保障应运而生。 目前，我国以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为主要形式的低水平、广覆盖的住房保障制度初步形成，并且在北京、上海、天津、杭州、温州、深圳等地区探索性的开展了人才经济适用住房、人才公共租赁住房、人才限价商品房、人才金融政策优惠、人才财政政策补贴等多种形式的人才住房保障，但由于步伐快、底子薄，各类住房总体供应不足，还没有形成坚实的保障，住房保障还未形成实体体系。 （二）我国住房保障发展形势 我国在最初进行住房制度改革初期，就针对当时需求逐步提出并创建了廉租住房和经济适用住房，这两种住房制度为推进我国住房保障发展奠定了基础。 随着经济社会的发展，一方面新的夹心阶层出现并且这部分人群随着城市化进程加快数量大幅增加，另一方面经济适用住房和廉租住房本身的局限性已经不能满足现阶段居民的住房保障需求，经济适用住房的供应量极少且存在质量、分配等各种问题，廉租住房的使用面积和功能甚至满足不了这些人群的基本居住需求。 在此背景下，深圳市提出的公共租赁住房得到了社会的普遍认可和推广，但随着房价的不断走高，公共租赁住房由于建设标准和权属问题无法对社会人才构成吸引力，因此，在形成对低收入人群进行基本保障的形势下，探讨如何吸引人才，为夹心层人群提供合适的住房成为我国住房保障的发展趋势。 （三）我国住房保障的发展方向 首先，多元化大量建设保障性住房，完成保障房原始积累。我国幅员广阔，但大部分城市正处于城市化快速发展中，住房保障需求较大并不断增加，住房保障自2006年正式启动，目前还处于原始积累阶段，因此应本着政府主导、社会参与，多元力量结合的模式，通过政府直接建设、商品房配套建设、旧城旧区改造配套建设、企业代建、企业自建大产权房等多种模式，建设大量的保障性住房。 其次，创新保障性住房模式，拓宽住房保障范围，实现人才安居乐业。我国保障性住房体系目前由廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房三个方面组成，为各地去双困低保家庭、低收入人群提供了良好的住房保障。 但随着商品房市场的快速发展，商品房价格不断高企，并且由于商品房建设用地日益稀缺，人们对商品房价格预期过于乐观，加之开发商屯地、游资炒作、捂盘惜售等众多行为难以根除，部分大中型城市商品房价格使