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深圳市公共租赁住房建设与运营之我见 　　公共租赁住房（简称公租房）是全国保障性住房的重要组成部分。随着我国公租房建设规模的不断扩大，其开发政策和定价等问题成为政府、民众、研究人员、房地产开发商多方面关注的热点问题。为此，2010年财政部和国家税务总局联合颁布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（财税[2010]88号）》，以确保公租房的低成本建设和运营。理论研究和各地区实践皆表明，公租房建设和运营涉及面广、内涵复杂、辐射和影响深远，需要不断总结和优化现有的公租房建设和运营准则，分析和借鉴国际经验，研究不同公租房开发政策和分配政策涉及的关键问题，提出相应的解决思路和实施方法，评估其社会和经济影响。 一、深圳市公租房建设和运营发展历史和现状 2006年9月，深圳市政府发布了《深圳市住房建设规划（2006-2010）》，正式开启了深圳市公租房的建设和运营，居于全国先行先试之列。此规划突出的创新思想是提出了住房保障由“以售为主”向“租售并举”的政策转变，并以解决深圳市中低收入户籍人口和符合规定条件的非户籍常住人口的住房保障为目标。2007年12月，深圳市政府发布了《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》（深府[2007]262号），进一步明确了公租房的保障对象、保障标准和建设标准等。2008年1月，深圳市政府又发布了《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》（深国房[2008]36号），对公租房的建设规划、计划、房源筹集、配租、准入、退出、监督管理等活动进行了明确规定。至此，正式确立了深圳市的公租房制度。2010年6月，深圳市政府颁布了《深圳市保障性住房条例》，首次以地方立法的方式明确公租房的相关问题。其中，将公租房定义为由政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，按照合理标准筹集，面向中低收入住房困难家庭或单身居民出租的具有保障性质的住房。 深圳市公租房经过几年的发展，已逐渐成为深圳保障性住房的重要组成部分，现有公租房类型主要包括：廉租住房、中低收入家庭公租房、人才公租房、产业配套住房四大类型。住房保障对象涉及到深圳市低保和中低收入家庭、深圳市各级人才、产业职工和外来务工人员等，体现了深圳市保障性住房的“广覆盖”特点。 在公租房建设方面，深圳市目前主要是采取政府直接建设和基于政府优惠政策的企业参与（投资和参建）两种模式，而发展趋势值得进一步研究。 在公租房定价方面，目前深圳市的公租房租金定价准则主要有两个核心依据。一个是2012年住房和城乡建设部令第11号公布的《公共租赁住房管理办法》第19条：市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。另一个是2011年深圳市人民代表大会常务委员会公告（第三十七号）公布的《深圳市保障性住房条例（修改稿）》第18条：保障性住房的租金，应当与住房困难群体的经济承受能力相适应，在适当考虑建设成本、公共配套设施、房屋折旧等因素的基础上，按照同期同区域同类型普通商品住房市场指导租金标准的一定比例下浮确定。保障性住房的租金应当根据住房困难群体的收入水平分层次确定。 然而，复杂的公租房系统在公租房建设可持续性和公租房租金定价等方面面临许多挑战。分析表明，公租房的建设和分配直接关系到政府的财政负担、参建机构（社会投资者和房地产开发商）的合理收益和保障对象的可支付性等问题。对于政府，公租房建设的目的是为了社会住房保障；而对于投资者，公租房建设是为了合理的投资回报；对于租房者，则必须考虑其支付能力以及获得的基本居住权保障。因此，需要分析现有公租房建设和运营制度存在的不足，探索公租房建设可持续性发展策略以及公租房租金定价政策。 二、深圳市公租房建设和运营存在的不足 如前所述，深圳公租房经过几年的探索性发展，形成了具有自己特点的运行体系，为全国全面推广公租房提供了宝贵的经验。但是，深圳现有公租房政策仍存在一些不足。 1.公租房建设资金来源单一 深圳市公租房建设大部分由政府主导开发新建，存在建设资金来源单一、社会参与不足的问题，难以保证公租房持续发展。随着“十一五”和“十二五”住房保障建设规划中继续扩大公租房建设规模目标的提出，公租房建设的资金压力将更大，亟待拓宽融资渠道，保证资金供给。以前依靠出售经适房回收资金以实现住房资金滚动循环的做法，将随着经适房的淡出和公租房的扩大而退出历史舞台。公租房的性质和特征决定了其资金筹措过程中，需要考虑多方面的问题，包括公租房建设资金筹集、公租房运营费用（包括长期的房屋维修资金等）、社会参与公租房运营的整体制度设计，以及政府地价、税收、财政等优惠政策落实。上述特点，使得在实际操作中有众多难以预测和控制