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竣工前后房产面积测绘差异原因研究 　　摘 要：本文以竣工前后的房产面积差异分析为研究对象，从计算规则改变、设计变更、施工变更等五个方面分析了其中原因，全文是笔者长期工作实践基础上的理论升华，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。 关键词：竣工 房产面积 测绘 差异 中图分类号：P272 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）05（b）-0029-02 预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸，依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。它是开发商预售房屋面积的依据。 实测面积是指房屋竣工验收后，开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构，依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。 换句话说，预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积，购房人通常是按照预测算面积支付房款的，而实测面积是产权登记面积，即房产证上的面积。要缩小预测算与实测面积的差异，必须先了解其差异的原因，才能避免较大差异的产生，从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。 1 预测算与实测面积的差异分析 在实际测量中，预测算面积与实测面积存在差异是必然的，笔者在威海市房产测量实际工作的基础上，分析总结了以下几个方面的原因并提出了一些建议及解决办法。 图1 预算与实测面积差异原因分析 1.1 计算规则的改变 目前，房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000、GB/T17986.2-2000），该规范明确了房屋产权面积的测量要求，是一个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。但在新的形势下，由于房屋建筑风格不断创新，房产测量在个别环节上存在不统一的情况。再加上《房产测量规范》的一些计算规则不够细化，造成了理解不统一，从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。由于威海市行政区域调整，原属文登市的两区划归威海，两地的标准存在差异；通过学习和借鉴发达地区经验，对计算规则也做出了一些调整。威海市因上述原因造成的面积差异主要有以下几点。 （1）原来文登市外墙抹灰计算建筑面积，威海市外墙抹灰不计算建筑面积。（2）中空处墙段是否计1/2外墙，原做法与规划验收层套区一致，需计外半墙面积，现房产测量中其算法调整为中空部位理解为一层，中空处墙段不计1/2外墙。（3）外墙的分摊方法。原先为计算方便，外墙都是整栋分摊的，现在调整为地下室、架空层、商业服务、裙楼、塔楼分开，按功能多级分摊，多塔楼或多住宅单元者，各塔楼或单元分别分摊。（4）原隔层阳台不计面积，现处理办法为：客厅中空者（无隔层楼板）其对应的隔层阳台要计算面积。其他无中空部位的隔层阳台，阳台外沿如无悬挂墙体或横梁者，则不计算面积，反之，则应计算面积。（5）原无盖室外梯均按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，而现在的计算规则是分迴旋式和直达式两种类型：迴旋式的无上盖室外楼梯，按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，无迴旋而直达某一楼层的无上盖室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。（6）原为单栋服务的物业管理用房作为分摊项分摊至各用户，而现在按威海市房地产登记中心的要求，不管该物业管理用房是为单栋或多栋服务均需单列其面积，不能作为分摊项。（7）原阁楼依实测2.2 m处为计算面积的分界线，因实地测量不易，现改为依净高2.1 m处作为计算面积的分界线。 针对上述问题，对于技术上规则的改变，若对于面积的影响较大时，应考虑维持原预测算的计算规则，但对于政策上的规则改变（如上述第6条），就必须按照新规定执行，这样才能通过房地产行政主管部门的审核。 1.2 设计变更引起的面积差异 商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，无细化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。所以对在预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。目前，威海市在委托测绘时需提供威海市图纸审查中心盖章的施工平面图，这就避免了较大差异的发生。 1.3 施