金地集团高级副总裁、华东公司董事长陈必安-金地华东提速冲刺百亿销售额.docVIP

金地集团高级副总裁、华东公司董事长陈必安:金地华东提速冲刺百亿销售额 　　“三年前，我受凌克董事长的委派到华东，整整三年过去，大家都非常关心金地华东区的发展，金地在上海已经十年，现在是新的十年，新战略、新产品、新服务。2012年，我们开启了重塑再造的二次创业新征程，新的华东公司在这一年成立，深耕江苏、安徽和上海这两省一市，再次提出深化体系、提速发展的口号，通过加大投资布局、加快开发速度等一系列措施，实现再创百亿的销售业绩。”金地集团高级副总裁、华东公司董事长陈必安如此表示。 这意味着，金地华东公司今年贡献的销售额将占到整个集团的约1/4。7月13日，金地华东区域媒体见面会上，陈必安携金地华东高管团队统一身着代表着内敛沉稳的深蓝色T恤衫集体亮相。在经历了2010年的高层人事动荡、2012年区域重组后，不断调整产品结构的金地华东公司逐渐恢复元气，3年内实现200亿元、未来5年实现500亿元的目标也悄然提上日程。 首置首改占比高达8成 2010年，金地曾雄心勃勃地推出“天”字系列的高端产品，希望能扩展高端产品的比例，为此金地华东公司曾于2009年、2010年高价拿地。 2009年金地以30.48亿元拿下青浦区地王项目，楼板价高达1.44万元/平方米，加上装修、建安等各项成本，必须卖到3万元/平方米以上才能获利，目前该项目金地佘山天境均价为5万元/平方米左右，成为区域的“价格王”。 网上房地产数据显示，金地佘山天境自2011年6月开盘，截至今年7月23日，总套数383套，已售94套，可售套数为289套。2010年12月，金地以15.46亿元竞得的常州新北区和飞龙区域两地块，楼板价约3400元/平方米，而当时同区域土地的楼板价则在2000元/平方米以内，目前金地天际均价在12000元/平方米左右，而周边楼盘均价只有5000-7000元/平方米。在调控影响下，这些曾高价拿地的项目去化速度始终缓慢。2012年金地的去化率达到60%左右，但高端产品总体销售一般，截至2012年底，金地剩余180万平方米的货量中，大户型占了65%，小户型则仅占35%。 为了适应市场的需要，金地积极调整户型结构，中小户型与大户型的比例为60%： 40%，这种结构调整的情况在2013年还在继续。招商证券预计，6-8月，金地计划推盘量为105万平方米，货值130亿元，其中首置首改产品占比约为82%，预计全年整体可售货值达到700亿元，中小户型占比65%。 金地集团总裁黄俊灿曾于股东会上透露，为适应现在市场的变化，金地会对原来的管理体系做一些再造，其中包括对产品线的管理，主要是指加速项目的开发周期，比如以前金地集团从拿地到开盘，大概需要15个月，现在通过一系列的工作，可以将拿地到开盘的时间，从15个月缩短到12个月。为此，金地将重点开发格林、褐石、名仕、世家等更适合刚需和首改客户的系列产品。 “金地专业化标准化产品做得比较深，我们有成熟的户型，节约了很多时间，开发周期进一步缩短，开发成本进一步降低。金地集团在北京通州区的项目做到了四五个月开盘，但是那个前期做了些准备，我们华东公司原来做到了10个月开盘，今年南京、扬州希望做到六七个月开盘，把周期进一步缩短，这样现金回流快一些。”陈必安向时代周报记者表示。 “上半年拿地下半年开盘，定位准确马上投放市场，卖了以后再马上拿地。为了完成销售目标，金地速度将重现。” 德佑地产研究总监陆骑麟告诉时代周报记者，“如果金地产品结构调整到位，华东公司要完成100亿元的目标还是有希望的。” 存货占用资金负面影响稀释 2010年6月，赵汉忠去职引发金地华东公司人事地震。随之而来的从紧的调控政策使得2011年金地华东区域营收大减22.32%至67.9亿元。2012年，金地集团又将原属于华东公司的浙江区域划入新组建的金地东南公司，被外界解读为是对华东公司的削权。对此，陈必安澄清，“海西金地没有进去，如果专门成立海西区域，只有福建省，所以就把浙江、福建划一起，没有别的联系。” 尽管如此，2012年，金地华东公司的营收还是同比增长44%至78.71亿元，占整个集团的24.46%，而当年整个集团的销售额增速仅为10.4%。 金地集团2013年的销售目标为420亿元，公司公告显示，2013年1-6月销售金额和销售面积分别为197.2亿元和150.1万平方米，同比分别增长了46.5%和32.3%。仅6月份单月销售面积和金额就创下33个月来单月最高，实现39.7万平方米，同比增35.49%，环比增65.42%；销售金额54.7亿元，同比增53.65%，环比增89.27%。而与此同时，保利地产6月销售同比降逾两成、万科6月销售面积首次出现同比下滑。 上半年，金地华东公司完