商业房地产估价实例.ppt

;;;7.估价依据 .国家、建设部、银川市政府、建设厅有关文件及规定。 .《中华人民共和国城市房地产管理法》 .《中华人民共和国土地管理法》 .建设部（92）579号《城市房地产市场估价管理暂行办法》 .国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》 .银川市政府房产管理局有关规定。 .宁政发（2000）115号《关于调整济南市土地价格的批复》 .宁房局 (1993) 167号《济南市房地产评估管理实施办法》。 .委托方提供的《建设用地批准书》、《资产转让协议》及其他相关资料。 .注册房地产估价师现场查勘情况，向委托方了解房地产现状情况。 .本所掌握的现行土地市场价格等参考资料。;8.估价原则 本报告遵循的主要原则为：独立客观公正的基本原则，以及合法原则，替代原则，估价时点原则、最高最佳使用原则等技术原则。 9.估价作业日期 2013年12月20日至2013年12月30日 ;估价对象权属状况 根据委托人提供的《房地产权证》记载：估价对象的权属均是银川攻略大悦城。房屋所有权来源为购买。现被华谊影城租用，合约期为2011年1月1日至2021年1月1日。用途为商业用途，根据估价对象《房地产证》显示，估价对象未设定其他权项。其《房地产证》复印件如下; ;估价对象区位状况;;;估价思路;;调查档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，分析确定出租的客观租金水平和租金率。根据调查分析，用市场法推算估价对象客观租金水平。月比准租金=（54.74+54.42+55.73）/3=55（元/㎡）;; 年有效收入=月租金×12×收益总面积×出租率 年净收益=年有效毛收入－年运营费用 经估价人员实地查看与调查，估价对象客观出租率为100%，估价对象年运营费率为19%。故得出： 年有效收入=55×12×100%=660（元/㎡） 年净收益=660×（1－19%）=534.6（元/㎡） ;;;已计算得2014.01.01至2021.01.01华谊影城支付租金折现到估价时点价值为2071069元，2021.01.01至2051.01.01租金收益折现到估价时点为4820410元。由此得出评估对象价值为：;  若大悦城对华谊取消租赁合约，则2014.01.01至2021.01.01估价对象的收益采用市场客观租金。;根据合约，大悦城单方面违约需支付华谊违约金50万元，假设因此带来的信用损失和额外管理等成本可量化为10万元，则违约成本为60万元。违约情况下评估对象的价值为：;双方遵守合约的情况下，估价对象给大悦城带来的收益为6891479元，而大悦城单方面违约时，评估对象带来的收益为6766968元，即不违约比违约能获得更大的收益。