土地估价报告写作-案例-估价报告.doc

土 地 估 价 报 告 项目名称：南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有 建设用地使用权出让价格（补地价）评估 受托估价单位：广西某某土地评估有限责任公司 土地估价报告编号：（桂）某某（2009）（地估）字第000号 提交估价报告日期：2009年*月*日土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 估价项目名称 南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估。 二、委托估价方 南宁市国土资源局。 三、估价目的 经南宁市规划管理局、南宁市国土资源局批准，估价对象调整了容积率及商业、住宅的建筑面积比例，现用地单位正在向南宁市国土资源局申请办理相关的用地手续。根据南宁市有关规定，土地使用条件改变导致地价发生变化的，应向政府补交土地使用条件改变前后土地出让金收金的差价。为此，南宁市国土资源局特委托广西某某土地评估有限责任公司对估价对象使用条件改变前后的国有建设用地使用权价格进行评估，目的是为南宁市国土资源局核定估价对象补交土地出让收金差价提供价格参考。 四、估价基准日 根据《南宁市人民政府关于印发南宁市已出让土地补交出让金管理办法的通知》（南府发[2005]83号）第七条“涉及土地使用条件多次合法变更，土地使用权人未及时到国土资源行政主管部门申办补交土地出让金的，其土地估价基准日以历次批准变更的规划批文上载明的日期确定，分阶段估算应补交的出让金”的规定，本项估价以《建设工程规划许可证附件》（2006第0403号）的发证日期为依据，设定估价基准日为2008年10月10日。 五、估价日期 2008年12月30日至2009年1月13日。 六、地价定义 根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的国有建设用地使用权价格定义如下： 1.估价基准日：2008年10月10日； 2.土地用途：批准用途、规划用途均为城镇混合住宅用地（商业、住宅），估价设定用途为城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅）； 3.土地开发程度：实际开发程度为宗地外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯，以下同），宗地内“在建工程”，设定开发程度为宗地外“五通”，宗地内“场地平整”； 4.土地权利状况：土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理《国有土地使用证》，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整； 5.土地使用年限：批准使用年限为70年（终止日期为2073年*月*日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为65.2年； 6.土地使用条件：土地使用条件改变前、后总容积率分别为5.84和5.94（其中土地使用条件改变前批发零售容积率0.26、城镇住宅容积率5.58，土地使用条件改变后批发零售容积率0.73、城镇住宅容积率5.21）； 7.价格类型：公开市场条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）。 综上所述，本项估价的地价内涵是指在公开市场条件下，在估价基准日2008年10月10日，设定土地用途为城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅），土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地平整”，土地使用年限为65.2年，土地使用条件改变前批发零售容积率0.26、城镇住宅容积率5.58，土地使用条件改变后批发零售容积率0.73、城镇住宅容积率5.21条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）。 七、估价结果 经估价人员对影响估价对象地价的各因素进行充分调查和科学分析，遵循土地估价的基本原则和程序，采用适宜的估价方法进行了估价，估价土地面积3647.95平方米，得到估价对象在在满足地价定义条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）估价结果为： （1）土地使用条件改变前（批发零售容积率0.26，城镇住宅容积率5.58） 估价建筑面积21288.12平方米； 平均楼面地价：816.14元/平方米； 单位面积地价：4762.70元/平方米（折合317.51万元/亩）； 总地价：1737.4086万元（大写：壹仟柒佰叁拾柒万肆仟零捌拾陆元整）； （2）土地使用条件改变后（批发零售容积率0.73，城镇住宅容积率5.21） 估价建筑面积21665.12平方米； 平均楼面地价：920.22元/平方米； 单位面积地价：5465.15元/平方米（折合344.34万元）； 总地价：1993.6603万元（大写：壹仟玖佰玖拾叁万陆仟陆佰零叁元整）； （3）补地价：256.2517万元（大写：贰佰伍拾陆万贰仟伍佰壹拾柒元整）； 币种：人民币； 估价结果详见附表：《估价结果一览表》 八、土地估价师签字 注册土地估价师 资格证书号 注册号 签 字 ****** 20044500123 2005450084