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个人住房房产税改革相关探析【摘 要】随着2011年1月重庆、上海陆续出台个人住房房产税暂行办法，拉开了房产税改革的序幕。本文通过对重庆、上海个人住房房产税政策比较分析，阐述了目个人住房房产税改革中存在的相关问题并给予了相关建议。 【关键词】个人住房房产税改革；问题；建议 房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，属于财产税。1986年颁布的中华人民共和国房产税暂行条例规定，个人所有非营业用的房产免征房产税。该条例规定房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对于房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。如果个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，房产税减按4%的税率征收。 一、个人住房房产税改革的背景 改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。 对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。 在中国政府网（2010年5月31日）公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，其中包括“逐步推进房产税改革”。2011年1月27日召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。2011年1月28日重庆、上海陆续出台个人住房房产税暂行办法，拉开了房产税改革的序幕。 二、重庆、上海个人住房房产税的比较 1.重庆版房产税的主要条款 （1）征收范围 独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购高档住房，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子；个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从第二套住房，即使是普通房子也要征。 （2）征税税率 不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收1.2%。 （3）计税依据 目前以房产交易价为征税基数，三年、五年以后可能用其他评估方法。 （4）计算标准 如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。 2.上海版房产税的主要条款 （1）征收范围 存量房不征，对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。即对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。 （2）征收税率 上海房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。 （3）计税依据 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 （4）“卖旧买新”可退税 上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税；符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 3.优劣比较 （1）上海模式的房产便于征收、便于计算，征收成本较低。上海模式的房产是只对新增的超过规定面积的二套及以上住房征收，而重庆模式的房产税对独栋商品住宅无论是存量还是新增均征收，对新购高档住房