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个人住房贷款面临主要风险 　　【摘要】在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国个人住房贷款风险形成有下列三大因素。 【关键词】个人住房 贷款 主要风险 一、宏观经济状况因素 通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐患。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。 二、国家宏观政策因素 住宅金融往往被赋予实现经济增长的政策性任务，国家积极鼓励商业银行开展针对个人的住房消费贷款业务，但在政府没有对住房消费信贷提供贴息或政府担保的情况下，要求银行对用商业性信贷资金发放的住宅贷款按法定贷款利率下浮水平执行，无形中加大了银行的金融风险压力。政府又通过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定限制银行及时处置借款人的抵押资产，这些对个人住房贷款的安全来说窦是非常不利的。 三、个人信用意识不强，个人信用评价体系缺失 个人住房抵押贷款是建立在个人信用基础上，以合同契约为纽带的经济行为。受传统计划经济依靠行政命令协调经济行为的观念影响，我国个人信用刚刚介入经济生活，个人守信意识不强，对个人信用较差的缺乏惩罚措施。在这种情形下，发放贷款势必承担较大的不确定因素带来的违约风险。借款人违约行为的发生将给贷款银行造成直接的经济损失。违约风险产生的直接根源在于借款人信用缺失以及相关制度的不完善。 现阶段，个人住房抵押贷款主要面临的风险类型有利率风险、流动性风险、信用风险、抵押物风险、法律风险、操作风险等六种。 （一）利率风险 利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，住房抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。利率风险由于利率水平的变动而给银行资产的价值带来风险，所以要警惕利率的变动造成银行亏损。 （二）流动性风险 流动性风险是指商业银行持有住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，流动性差。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。我国在个人住房贷款业务中更要慎重操作，避免因流动性而引发信贷危机。 （三）信用风险 信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：一是被迫违约，住房信贷的被迫违约风险是借款人在购买房产后因为财力原因，不能按期偿还到期债务而形成的一种违约风险。二是理性违约，借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。三是提前还款，这是借款人主动违约行为，借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。四是“假按揭”风险，由于银行贷款业务操作不规范，审查不严以及内部激励机制不当造成的假按揭导致银行不良信贷增长，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。如挪用到房地产开发，或者进入资本市场。由于我国个人资信系统不完善、贷款期限长等因素，存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。 （四）抵押物风险 贷款抵押物是商业银行第二还款来源，商业银行在住房贷款业务中也面临着抵押风险，包括抵押物自身的风险和抵押物产权的风险。一是抵押物自身的风险，个人住房抵押贷款虽然属于担保贷款，但是住房本身也是存在风险的。房屋可能因各种自然灾害和人为灾害损失甚至损毁，或者由于宏观政策改变，导致房屋价值降低，如房价的下跌导致房屋价值下降等，一旦借款人违约，银行就有可能遭受损失。二是抵押物价格风险，我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难，抵押物价格会受到影响。或当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息而造成抵押物风险。 （五）法律风险 我国的个人住房信贷业务正处于初级阶段，现行的法律制度还不完善，立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，特别是住房抵押贷款的法律不具体，使商业银行遭受着法律制度上的风险而造成损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，我国还没有针对消费信贷的法律法规，还没