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中国房地产信托风险研究和控制方法探析摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。 关键词：房地产信托；兑付风险；清盘 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03 一、中国房地产信托发展现状 （一）房地产信托 房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。 （二）房地产信托发展现状 房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。 自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。 据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。 2012年年末，房地产信托余额占比从2011年三季度末的17.24%降低至9.85%，下降了7.39个百分点。随着房地产行业调控政策的不断深入及监管部门对房地产信托融资的更高要求，之前一直呈快速增长的房地产信托扩张趋势，从2011年下半年开始，增长势头开始回落，见下图1所示： 经过两年的爆发式增长，房地产信托行业已经累积了一定风险。将2010年到2011年发行的信托产品，根据其成立日期及发行期限推算起止兑付日期可计算出，这两年发行的信托产品其兑付高峰将在2012年下半年及2013年上半年。据中金公司数据显示，2012年全年房地产信托到期规模达2234亿元，总还款额约为2500亿元，其中2012年三季度到期规模达到了1000亿元。房地产信托在有惊无险中度过2012年的巨大兑付压力后，2013年将迎来更大的兑付高峰。据中金公司预测，2013年预计到期的房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。对比2012年，到期规模及还款额度增幅均 接近25%。 尽管目前市场上并没有爆出房地产信托兑付失败的信息，但市场中频频出现的房地产信托提前清盘现象则一定程度上引起一些市场恐慌。2012年全年共有近50支房地产信托提前清盘。在2013年房地产信托兑付高峰真正到来之前，已有4支房地产信托提前清盘。 高额的兑付金额以及频频出现的大批房地产信托提前清偿现象，不禁令人们思考：房地产信托业是否会发生无法兑付的风险？整个信托体系是否存在系统性风险？ 二、国内关于房地产信托风险的讨论 由于我国房地产信托的兑付高峰期主要集中于2012年和2013年，因此，国内有关近两年来我国房地产信托业风险研究的参考文献较少。 穆一总结了2000年到2011年以来房地产信托市场的发行规模及数量，指出房地产信托风险会进一步攀升。在此基础上，分析了房地产信托未来的发展趋势及投资价值。 李茸，李丹介绍了我国房地产信托计划的主要模式及其发展现状，并以阳光城集团为例，阐述了房地产信托在房企发展中的影响，并进一步指出监管房地产信托计划到期偿还的主要方向，为探索我国未来房地产信托的发展提供借鉴和参考。 曹黎娟，王洪卫，杨刚从房地产信托的严格监管、开发商资质、信托公司的风控以及信托项目本身的关键保障措施设计等方面分析2012年房地产信托兑付压力，指出2012年房地产信托兑付爆发行业性风险的可能性不大，并针对信托公司的风险防范提出一系列应对措施。 杨玉龙从我国房地产市场调控大背景