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信息不对称对保障性住房制度运行影响探究【摘要】保障性住房作为一项重要的民生工程，在其制度运行过程中不同主体之间的信息不对称问题严重，信息流动不畅、市场交易者的信息成本高昂等问题明显，已造成住房保障制度运行低效，社会公平性和公共性流失严重等问题。从保障性住房基本概念出发，运用信息经济学中信息不对称理论对我国保障性住房制度中存在的一些问题进行探究，分析研究其产生的影响，并针对这些影响提出相应的解决对策。 【关键词】信息不对称；保障性住房；住房保障制度 1、我国保障性住房制度现状 1.1 保障性住房概念 保障性住房是指由政府统一安排，规划统筹，限定建设标准、销售价格或租金标准，提供给特定人群使用，是具有保障性质的政策性住房[1]。保障性住房具备非盈利性、保障对象的特定性、房屋所有权不完整性和政府的干预性和指导性等特征，具有社会保障的作用，是与商品性住房相对应的一个概念。 1.2 保障性住房体系结构 我国保障房形式由最初单一的经济适用性住房模式转变到如今以经济适用性住房、廉租房、政策性租赁住房、的三种保障性住房结构格局，见下表1。 2、我国现行保障性住房制度运行中的信息不对称问题 2.1 信息不对称理论概述 信息不对称理论由美国经济学家乔治·阿克洛夫、迈克尔·斯宾塞和约瑟夫·斯蒂格利茨提出，指的是在市场交易中，当市场的一方无法观测和监督另一方的行为或无法获知另一方行动的完全信息，或观测和监督成本高昂时，交易双方掌握的信息所处的不对称状态[2]。其有三个典型的形式：①买主与卖主之间的信息不对称；②买主与买主之间生的信息不对称；③卖主与卖主之间的信息不对称，其中，第一种形式是最为常见。 信息不对称理论的基本内容，可概括为两点：①有关交易的信息在交易双方之间的分布是不对称的，即一方比另一方占有较多的相关信息；②交易双方对于各自在信息占有方面的相对地位是清楚的。这种相关信息占有的不对称导致在交易过程中发生逆向选择和道德败坏[3]。 2.2 我国保障性住房制度中的信息不对称的主要形式 2.2.1 政府与保障对象之间的信息不对称 保障性住房属于社会保障和社会福利，不具有完全的市场性，必须有政府的指导和管理。政府针对社会上具备一定的条件的特定人群即保障对象，为其提供住房保障，以实现社会公平和维持社会稳定。在该制度运行过程中，政府如何合理界定哪些特定人群为保障对象？所需保障性住房数量是多少？怎么制定科学的准入退出机制？如何监管运行状况？如何定价等一系列问题涌现，政府与保障对象之间的信息不对称从始至终普遍存在，对借助行政手段对住房进行再分配的保障性住房制度有着巨大影响。 2.2.2 众多潜在保障对象之间的信息不对称 因不确定风险和竞争中因各种因素社会成员产生了收入、地位、文化等各方面的差距，造成此类信息不对称的存在。政府要增强其公信力，采取相应措施对社会实质不公平进行协调，以维护社会成员之间的实质公平，维护公民的居住权和社会安定。 2.2.3 房地产商与保障对象之间的信息不对称 处在卖方的房地产开发商掌握着房屋的大量实质性信息，既包括地理位置、地形、交通情况、户型、面积等在内的公开信息，也包括房地产商品的成本、质量、赢利能力、增值潜力、售后服务及物业管理等在内的隐蔽信息。处在买方地位的众多保障对象拥有的信息只包含一定量的公开信息和消费偏好、消费能力以及自身对房地产商品专业知识的了解程度等私人信息，对产品本身的影响较小。显然，在房地产市场上，买方处于信息劣势地位，而卖方处于信息优势地位。 2.2.4 保障对象与金融机构之间的信息不对称 金融机构指住房公积金管理中心和贷款银行。公积金管理中心本是事业单位，却类似于银行，处在信息强势方，按照国家规定，住房公积金的增值收益用于住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和廉租住房建设的补充资金，使公积金所有权人不能享有资金增值收益，侵犯了住房公积金储户的权益[4]。 贷款银行和保障对象之间的信息不对称：一、银行通常无法对住房贷款申请者的资信水平做出准确的判断，往往只能根据社会的平均资信水平制定贷款条件，此信息不对称现象在公积金贷款中也存在。二、由于我国商业银行委托代理层级较多，信息严重不对称，基层人员在住房贷款业务操作上随意性大，对客户资料审核不严，出现了银行工作人员与开发商勾结等违规操作，这是属于道德风险问题。 2.2.5房地产商与政府、金融机构之间的信息不对称 房地产商通过政府批准得到土地，通过金融机构进行融资，但政府或金融机构因管理方式、专业水平和监督成本等方面的限制，只能被动通过房地产商提供的信息间接地对其进行了解，很难获得其经营状况、信用能力等内在的实质信息，也