浅论以房养老模式.pdfVIP

—————一一……～…．．瑶论枧野 浅论以房养老模式 张通英唐丹丹王强 (同济大学，上海200092) 【摘要】通过对以房养老模式的分析，针对在我国实施“以房养老”模式面-I占的障碍，提出相应的对策与建议． 【关键词】以房养老；障碍；对策 一、以房养老模式 以房养老，也可称为“倒按揭”，是指已经拥有住房的老年 的3．3倍和8．1倍。空巢化为实施以房养老创造了条件，老人 人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融 通过住房倒按揭方式来融通资金，既能有效解决生活问题，又 机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折 不会过多增加子女的负担，是解决养老问题的良好选择。 损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋 的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计 算，将其房屋的价值，分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付 现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可 以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，继续 获得房屋的居住权并负责维护。 当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行 图1我国城镇65岁以上独居老人、85岁 销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构 以上高龄独居老人比例 同时享有房产的升值部分。由于这种方式与传统的按揭贷款相 三、以房养老模式的障碍 反，故被称为“倒按揭”。以房养老模式起源于荷兰，发展最成熟 1．传统观念的阻力 的是美国，该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成为全 传统中国是以家庭为单位的小农经济社会，家是最基本的 世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效 生产单位，是人们最重要的社会关系，年长者拥有丰富的生产 用最大化的重要途径。 经验而得到人们的尊重，年轻时养儿育女，年老时由子女负责 二、我国老龄化、空巢化现状 养老，形成了中国传统的养老观念及“孝”文化，即养儿防老、财 美国国际战略研究中心(CSlC)2004年所做的关于中国退产继承。对绝大多数的中国老人来说，房产是他们最大的一笔 休制度对人口和经济的研究报告指出，35年前，中国的年轻人 财产，按照传统，老人通常会把房产留给愿意照顾他们的子女。 口与老年人口的比例为6：l，而5年后即2009年，老年人口将赡养老人也是子女应尽的义务。住房倒按揭模式势必对这种传 是年轻人口的2倍。人口预期寿命由1949年的41岁提高到现统的思想带来强大的冲击。虽然西方观念在逐步渗透着中国， 在的70岁。人口寿命的延长和中国计划生育政策导致的出生 对于大多数老人来说，将自己居住多年的房产抵押出去，并不 率下降推动了中国的老龄化。2004年，中国的老年人口仅占总留给子女，这样新的理念，在短期内不容易被他们所认识和接 受。 人口的11％，到2040年，中国老年人总数将达到4．1l亿，占到 总人口的29％，它将超过法国、德国、意大利、日本和英国目前的 2．不确定性的影响 人口总和。 首先，住房价格不确定性。通常来说，售房养老合同的期限 由于我国执行的计划生育政策，不仅降低了生育率，还形 较长，特定机构直到房屋持有者去世才能获得房屋的处置权。 成了特有的“4+2+1”的家庭结构，即祖辈4人，父辈2人，再加 住房价值的变现方式一般有两种：～是出租，二是在二级市场 孙辈1人。在日益增强的社会竞争与工作压力下，家庭子女的 上出售。如果出租则住房价值不能迅速变现，如果出售则房地 时间、精力、人手有限，迫切需要解决养老问题。除了要加快调 产价格不稳定。当房地产市场价格出现下跌时，机构有可能出 整和完善政策性基本养老保险制度以外，还需要建立发展多层 现亏损，机构为了防止出现这种不确定性，在售房养老业务上 次多渠道的补充养老保障体系，以应对复杂的社会养老问题。 采取谨慎的态度。 随着独生子女进入社会求学或工作，“空巢化’’将成为我国老年