济南东部市场近况分析20160925.pptVIP

绿地城价格剖析 03 目前均价：高层9500元/㎡、小高层12000元/㎡。价格整体高于周边同类产品，主要原因有以下几点： 区域房源稀缺，品牌一枝独秀：鲁能泰山7号入市前，区域内在售房源较少，且绿地为区域内唯一全国性品牌开发商。 后续无新地供应，高价惜售：截止目前，可售房源约1100套。另一方面绿地在济南无新入手住宅用地，采取以价限量的价格策略。 周边竞品价格剖析-绿地城 03 除以上直接竞品外，雪山片区项目价格表现如下： 万科·金域华府：整体均价18000元/㎡左右。该项目为精装修交房，目前剩余房源较少。且万科内部导向为追求高利润，严格限制销量。 银盛泰·金域蓝山：整体均价14000元/㎡。该项目年度任务接近完成，采取高价惜售的销售策略 恒大·奥东新都：整体均价15500元/㎡，精装修交房，目前仅剩434套房源未推，采取高价惜售的策略。 周边竞品价格剖析-其他竞品价格剖析 03 周边竞品价格剖析-小结 根据周边竞品价格表现来看，出现了较为明显的两极分化现象： 政策趋紧——新项目价格策略偏于保守： 目前市场中，政策导向日趋紧缩，多地已出台限购限贷政策，济南媒体也开始吹风预警。为规避市场风险，达到快速走量的目的，近期开盘的项目均采取了以价换量的策略。加推过程中，也采取了小幅上涨，快速走量的价格策略。 持销楼盘——借势起价，捂盘惜售： 经过3轮地王的造势，市场目前已基本达到巅峰状态，各楼盘库存房源得到了高速的去化，可售房源剧减。为延长销售周期，最大程度的获取市场红利，此类楼盘大多采取了高价惜售的价格策略。 * 地址：上海市浦东新区世纪大道1568号中建大厦26F 网址： THANKS CLICK TO ADD SUBHEADING 地址：上海市浦东新区世纪大道1568号中建大厦26F 网址： THANKS CLICK TO ADD SUBHEADING 济南东部市场近况分析 目 录 一、济南市整体房地产市场 宏观政策解读、宏观数据分析 二、东部市场分析 东部土地市场 东部住宅市场 三、周边竞品价格剖析 中新国际城 鲁能泰山7号 龙湖春江郦城 绿地城 01 宏观政策解读——全国政策 ? 全国政策：8月5日公布的《国务院关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，落户、加钱、不动地成三条主线。 ? 全国政策：南京 “创新性”地发布了“摇号拿地”政策，苏州新政中则出现了2016年以来二线城市的首次“限购”。 ? 全国政策：个税改革方案已经提交至国务院，《个人所得税法》修订草案也即将上交全国人大审 ? 全国政策： 8月31日，武汉市重启限贷政策，全市10个主城区的二套房首付从9月1日起提高至40%。 ? 全国政策：厦门市国土资源与房产管理局发布通知称，从9月5日起，厦门市将执行住房限购政策。 ? 全国政策： 8月2日长沙再出新政，去库存意图明显。 ? 全国市场：在中央“抑制资产泡沫”、地方（如厦门、合肥、苏州）出台限贷政策的背景下，下半年信贷环境不再宽松，三季 度行业走势不容乐观，增速进一步下滑概率较大。 ? 山东政策：山东省政府印发《关于运用综合政策措施支持扩大消费的意见》，从6个方面支持扩大住房消费。 ? 济南政策：济南明确提出土地受让人应在土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。 ? 济南规划：济南确定为南翼中心城市，环渤海将形成两个金三角，共同带动北京、天津、河北、辽宁和山东5省份的整体发展。 ? 济南规划：济南市22个片区控制性详细规划成果公布，本次获批的22个片区占中心城片区总数的44%。 总结启示：从政策面来看，城市分级化更加明显。一方面，长沙出台去库存新政， 山东省政府支持扩大住房消费，去库存依旧为“主基调”；另一方面，一线及部 分热点二线城市继续收紧信贷，苏州、厦门出台限购政策，收紧性政策或将伴随 市场热度从一线城市向二线城市蔓延。 2月22日 山东省调整契税首套房认定标准，首套房认定由原本的“市”变为以“县（市、 区）”为单 位 全市计划供地3万亩，安排了150个市级重点项目，其中新开工项目76个，年计划投资309亿元 3月4日 4月20日 济南CBD启动房屋征收 改造后将成居住新城，办公占40%-45%；居住占30%-35%；商业占到10%-12%；酒店占5%-8%； 文化体育占3%-5%；公共服务占1%-2% 5月22日 济南明确土地出让金征缴标准为房屋交易价格的1%，交易价格按房屋交易时缴纳的契税倒推计算确定；无交易价格的，参照市地税部门价格认定系统中同一区域和位置的其他房屋价格计算确定。 6月26日 济南公积金缴存额再调月缴最低155元。 棚户区改造提高货币化安置比例由30%提至50%。 6月28日 济南