相城新尚商业部分.pptVIP

商业部分报告总思路 第一章 相城区商业现状 1.1 蠡口国际家居城 本案离蠡口家具城约2分钟车程，距离比较近。 由于蠡口家具城的定位是家具批发零售的专业市场，其庞大的规模影效应强化了本区域在消费者心目中的市场形象，对于本区域的专业化市场认同度较高，使得区域周边商业的多样化发展受一定限制。这为本项目发展其他类型商业，重新树立区域商业市场形象增加了难度。 蠡口家具城内部业态的单一性同时也为本项目业态的发展创造了一定机遇。本项目如能发展适合该项目外来消费人员需求的配套商业业态，将有效利用该项目的消费人流，促进本项目的发展。 1.2 采莲商业广场 采莲商业广场为相城区内为数不多的非专业市场类商业业态。但其运作情况不佳，目前7家商户入驻。这将在一定程度上影响商户对相城地区非专业市场发展的判断，对本项目的后期招商产生一定负面影响。 采莲商业广场距离本项目约2分钟车程，且商业体量大于本案，如其能实现整体定位，受开业时机、规模效应两大因素影响，将对本案的发展带来一定威胁。 1.3 相城商业街 相城商业街为相城区内为数不多的非专业市场类商业业态。经前期销售后，其后期运作情况不佳，目前十余家商户入驻。这将在一定程度上影响商户对相城地区非专业市场发展的信息。 与本案相比，相城商业街距离采莲路新兴住宅区、齐门北大街商业街更近，如相城商业街逐渐实现规划商业内容，将截留部分前往本项目消费的当地顾客群。 由于相城商业街采取分割出售方式，未来引入大型主力商户的可能性和难度将有所增加，而本项目则可利用此优势，从而避免未来与之直接竞争。 1.4 欧风新天地 欧风新天地为相城区内为数不多的非专业市场类商业业态。物业整体出售，由收购方统一规划经营。已开业的分别为海阔天空娱乐广场、欧陆风情温泉俱乐部，天一渔港饭店等。这些商业都独栋经营，面积较大，选择目的性消费强的商业业态是其存活原因。这为本项目业态的定位提供极有参考价值的借鉴。 与本案相比，周边住宅发展已相对成熟和本项目有一定的相似之处，相对而言，本项目另有中翔专业市场消费人群的支持。 1.5 喜来购购物中心 喜来购购物中心为相城区内为数不多较成熟的非专业市场类商业业态。 喜来购购物中心建成于2003年，是相城区当地最为成熟的商业供应。喜来购周边住宅的密集和当地住宅配套服务的缺乏，使得喜来购得以存活和发展。但其商业定位档次的低劣也导致了其消费群体的局限性。 喜来购存活发展的现实从一定程度上反映出相城区内居民生活配套商业的缺乏，这为本项目提供了可借鉴的发展空间。 1.6 齐门北大街、春申路住宅裙房 1.7 国际服装城 国际服装城开发至今已有相当长的时间，但由于开发商的资金问题导致竣工后搁置至今没有正常运营。 国际服装城位于本案的西北位置，内部规划商业部分面积约占总体量的15%，但都没有开业，短期内对本案不造成威胁。但受其人流量低的影响，可能会造成商户对本区域商业判断的负面影响，从而增加本项目的后期招商难度。 一旦国际服装城整体项目再次启动，其未来消费客群也会是本案的潜力消费者，但由于其发展前景未知，故短期内对本案影响不大。 1.8 苏州大润发相城店 本案距百润发约2分钟车程； 百润发在苏州已具备一定的品牌效应，开业后迅速带动项目周边消费人气，带动区域商业氛围，为本项目后期的发展积累一定消费人流。 鉴于该百润发的体量和当地知名度，为本案选择同种业态商业的规模设定了一定限制。 1.9 A-BOSS国际精品批发城 1.10 中翔商贸城 F1售价：2万~3 万/平米 1楼沿街位置售价相对较高，基本在2~3万/平米左右。1楼非沿街内铺位置及内深的商铺位置，售价相对较低，基本在1~2万/平米之间。 F2售价：2万/平米左右，2楼电梯口处及内街两边位置人流量较大，售价相对较高，基本在2万/平米左右，2楼内深及与内街背向的商铺位置人流量较小，售价相较较低，基本在1万/平米左右。 1.11 凯翔国际广场 1.12 商业市场总结 商业部分报告总思路 2.1 项目建筑规划风格简介 魔方，magic cube 又叫魔术方块，魔方是一种变化多端的智力玩具，是匈牙利布达佩斯建筑学院鲁比克教授在1974年发明的。魔方发明，主要是为了锻炼孩子的空间思维能力的。 但是对于“魔方建筑”用于以销售为主的普通商业用途，在商业人流动线、业态空间分布等方面确实极大程度的锻炼了我司商业规划的整体思维能力。 整体建议如下： 建议一、对项目商业部分建筑规划做整体修改； 建议二、若整体建筑方案不便修改，对现有方案，我司有如下修改意见 2.2 7-10号楼建筑建议 考虑商家和投资客的进驻及购买意向等市场规律，我司建议8、9、10号楼以三层为主，最大程度利用沿相城大道的临街优势，而属于内街的7号楼以两层为主。 2.3 自动扶梯设