如何做好房地产项目成本预算管理.doc

如何做好房地产项目成本预算管理 　　摘要：项目成本预算管理是房地产企业控制成本、提升企业经济效益的重要措施之一，在降低企业成本、提升经营利润方面，具有关键性意义。本文首先分析房地产项目成本预算管理的作用，然后结合管理经验，分析提升房地产项目成本预算管理质量水平的几点措施。 关键词：房地产项目；成本预算管理；作用；措施 中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号： 房地产具有投资时间长、投资额度大、区域跨度大、复杂性等特点，这就决定了房地产成本管理的长期性、复杂性与差异性。房地产项目成本管理是一个程序性较强的专业合作过程，各个专业过程所确定、形成的经济支出迭加构成了房地产项目成本。这就决定房地产项目成本管理是一个系统工程，其涉及到房地产管理的各个环节。而在这其中，成本预算管理则是其基础性环节，它能为后续的成本管理提供目标依据。但预算管理不是单纯反映在财务数字上，而是在于通过预算的编制，依据确定的目标成本，执行预算，进行资源的优化配置和成本控制，同时配合相应的考核一起监控执行的效果。通过这种对成本预测的方法，能更有效地达到成本控制的目标。本文就如何做好房地产项目成本预算管理谈几点想法。 一、房地产项目成本预算管理的作用 房地产项目成本预算负责为项目活动分配预算，确定成本定额和项目总预算，规定项目应急费用的划分与使用规则等，是在房地产项目成本估计完成之后的项目预算阶段，为房地产项目成本管理制订基准计划的项目成本管理工作。 1．房地产项目成本预算是一种分配资源的计划 为了完成一个房地产项目计划，首要的是获取完成计划所需要的资源，企业的高级管理人员对项目的批准保证了这一点。预算则是一种分配资源的计划，预算分配的结果可能并不能满足所涉及的管理人员的利益要求，而表现为一种约束。所涉及人员只能在这种约束范围内行动。而且，也正是预算约束的模式体现了企业的政策和倾向，对房地产项目所包含活动的支持力度反映了对该活动重要性的认识。高级管理人员在制定预算的时候均希望能够尽可能“正确”地为相关活动确定预算，既不过分慷慨，以避免浪费和管理松散，也不过于吝啬，以免无法完成项目计划或者质量低下。 2．房地产项目成本预算的控制机制 房地产项目成本预算可以作为一种比较标准而使用，一种度量资源实际使用量和计划用量之间差异的基线标准。由于项目主管的任务不仅是完成预定的目标，而且也必须使得目标的完成具有效率，即尽可能地在完成目标的前提下节省资源，这样才能获得最大的经济效益，所以项目主管必须小心谨慎地控制资源的使用。虽然房地产项目成本预算是以一种比较标准而使用，但是由于进行预算时不可能完全预计到实际工作中所遇到的问题和所处的环境，所以难免会产生预算计划的偏离。当遇到房地产项目成本预算的偏离时就需要在项目进行中不断根据项目进度来检查所使用的资源量，对相应偏离的模式进行考察，以确定是否会突破预算的约束和相应的对策，这样项目主管就可以清楚地掌握项目进展和资源使用情况，避免出现措手不及的情况，避免造成项目失败或者效益低下的后果。 3．房地产项目成本预算与项目进度的关联 根据房地产项目成本预算和项目进展中资源使用的联系，项目主管可以实时掌握项目进度，因此项目成本预算在整个计划和实施过程中起到重要的作用。如果预算和项目进度没有联系。那么项目主管就可能会忽视一些危险情况，如费用已经超过了项目进度所对应的预算但没有突破总预算约束的情形。在项目的实施中，应该不断收集和报告有关进度和费用的数据以及对未来问题和相应费用的估计，项目主管从而可以对此预算进行控制，必要时对预算进行修正。 二、提升房地产项目成本预算管理质量水平的措施 1.保证房地产项目成本预算编制的高质量 房地产项目成本预算计划的编制工作包括确定项目的总预算、项目各项活动的预算、项目各项活动预算的投入时间。 ①房地产项目总预算的确定是在房地产项目成本估算的基础上，根据更详细、更深入的设计方案和预算定额对项目整个成本作再次估算的工作。总预算确定的目的是为了将资金拨入预算计划，它的精度提高到了-10％～25％。 ②确定房地产项目各项活动的预算是采用“自上而下”的方法。按照房地产项目的划分所得的工作分解结构，将房地产项目总成本逐级分摊到项目的各个工作包，然后，再根据各个工作包的活动构成，将每一个工作包的成本分摊到各项活动。在分摊过程中，既可以采用“自上而下”分解的方法，也可以采用“自下而上”汇总的方法。也就是说，可以先根据每项活动的规模，套用相应的预算定额计算出活动的工作量，并进一步计算出所需要的资源种类和数量，每种资源的数量与单价相乘就可得到活动的成本。然后，再将活动的成本逐级向上汇总为工作包的成本，各工作包的成本再向上汇总为整个项