我国养老地产运营模式和建议.docVIP

 PAGE \* MERGEFORMAT 10 我国养老地产运营模式和建议 　　摘要：养老地产是我国的一项新兴产业，我国的养老地产有代表性的运营模式包括上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城、万科（北京）幸福汇、泰康养老社区四种，发达国家的养老模式各有特点。为了更好地发展我国养老地产，建议出台关于养老地产的全国性或地方性的行政法规和技术标准规范、支持和完善养老产业链的建设、使用财政与金融手段支持养老地产、养老地产公司探索适合于本土的服务方式和盈利模式。 关键词：养老地产 模式 发展 早在2001年末我国65岁以上老年人口占总人口的比重就达到了7%，2009年末60岁以上老人数量占人口总数的12.5%以上，已经超过了国际公认的老龄化社会标准。据联合国人口基金会预测，中国65岁以上老龄人口占总人口的比例在2026年将达到14%。中国老龄化趋势不可阻挡，养老问题日益成为重大的社会问题。目前养老设施严重不足，养老服务体系远远滞后于养老服务需求的增长，养老地产是我国近几年应运而生的一项新事物。 2013年8月16日，国务院常务会议提出，我国要加强养老服务能力建设，新建城区和新建居住区要按标准同步建设养老服务设施；支持社会力量举办专业化养老机构，推动社会力量成为发展养老服务业的主角。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出，“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业。” 随着相关政策的陆续出台，养老地产作为养老服务的重要组成部分日益受到社会各方的关注。各大房地产企业如深万科、保利地产、世联地产、绿城集团、金地集团、复星集团等纷纷试水这一领域。据统计，目前全国已有近百家房地产商进入养老地产领域，养老地产项目达一百多个。目前养老地产的商业模式仍处于探索阶段，尚缺乏规模化、连锁化的发展，多数公司只是将养老地产作为一两个项目的试点，未来的发展空间巨大。 一、我国养老地产的模式 目前我国有代表性的养老地产有上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城、万科（北京）幸福汇、泰康养老社区四种模式。 （一）上海亲和源老年公寓 上海亲和源老年公寓是我国首家定位于高端的会员制养老机构，由亲和源股份有限公司开发，位于上海市南汇区康桥镇，总建设面积10万平方米，总户数838 户，总容量1600人。经营模式采取会员制的方式，会员规定为60岁以上的男性和55岁以上的女性。收费包括会费与年费，会员缴纳一次性的入会费（金额为45万至89万）和每年的年费（金额为2.38万至6.98万）就可以入住老年公寓，享受各种设施和服务。公寓区域内配套有餐饮、医院、颐养院、老年大学、健康会所、商业街、迷你高尔夫球场、室外茶座、广场、功能活动区等设施，会员可以享受文化娱乐休闲、购物、看护、医疗保健等科技智能化服务。老年公寓会员卡分两种，A卡可以继承、可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同，本质上就是公寓销售；B卡不可继承、不可转让，有效期为15 年，如果老人在亲和源没有住满15 年，剩余年份的费用退还给家属，超过15 年，超过的部分免费，本质上是公寓出租。亲和源老年公寓的该公寓自2008年正式运营至2012年末，入住会员由最初的46位增加到1100 多位，占总容纳量1600人的70%。 由于该项目大多数会员持有的是B卡，这种以出租为主的运营模式投入高、回收周期长，给该项目的现金流带来很大压力，需要出售别的项目和部分公寓产权来获得资金回流。 （二）北京东方太阳城 北京东方太阳城由北京东方太阳城房地产开发有限公司开发，位于北京顺义区，总建设面积80万平，总户数4000户，属于度假型项目，客户不限于老年人。该项目有公寓、联排、独栋及四合院等多种住宅形式，配套有社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心、酒店公寓、老年大学、自助农庄等。 该项目的经营模式是以房屋出售为主，但与一般出售不同之处在于，业主缴纳房款入住后，开发商会逐年回购部分产权，这部分钱用于老人的养老、医疗护理费等。如果业主去世较早，则子女继承剩余部分产权，若业主足够长寿，开发商将全部产权购回，则业主仍可免费住下去。整个项目的老年客户约占三成，项目设计上考虑老年人各种需要，但不提供看护服务，更适合能自由活动的老年人。 该项目模式投入高、回收周期长，对开发商现金流压力不大，但后续提供服务较少。 （三）万科幸福汇老年公寓 万科幸福汇老年公寓由深圳万科房地产股份有限公司开发，位于北京市房山区，总建设面积16.4万平方米，总户数1262户，其中养老地产试点房源146套。老年公寓拥有超市、餐饮、医院、学校等配套设施，在设计上充分考虑老年人需要。 该项目经营模式采取租售并举的方式，分两种