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房地产企业预收款管理探析 　　摘要：销售资金回笼是房地产项目经营现金流入的重要组成部分，本文主要探讨如何进一步加强房地产企业预收款管理工作，从而快速回笼销售资金、提高企业资金周转率。 关键词：房地产企业；房地产预收款；预收款管理 中图分类号：F279.23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02 房地产预售资金的重要性：房地产业主要资金来源除了银行贷款外，主要就是预售资金，因为银行贷款等规模收紧，要求越来越高，外部融资成本越来越高，预售资金能否快速回笼尤为重要。 一、预收款管理的会计处理分析 （一）预收款会计处理流程 ①预收时 借：银行存款 贷：预收账款 ②发货时 借：预收账款 贷：主营业务收入 应交税金-增（销） 银行存款 （运杂费） ③补付货款时 借：银行存款 贷：预收账款 （二）企业税务事项下预收款管理实施办法 1.转让土地使用权或者销售不动产。《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。对转让土地使用权，企业所得税法及实施条例没有例外规定。即：预收账款的计算企业所得税时不用确认收入。 2.提供建筑业或者租赁业务。《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 3.项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入。中华人民共和国土地增值条例规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴。 《增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定，生产销售生产工期超过12个月的大型棚械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定收款日期的当天。 特殊情况下的预收款纳税时间规定实质为收付实现制，源于税法对纳税人支付能力、国家财政收入和确定性的综合考虑。比如，税法规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，即使财务上未确认收入，预收账款也要缴纳营业税。因为此种业务一般分散且金额小，容易导致税款流失，并收到预收账款时，应纳税税基金额已经确定、纳税人也具有支付税款的能力。会计准则强调以权责发生制为核算基础，税法也接受这一观点，但对特殊事项有例外。这使得会计准则与税法在预收账款转收入的时间与计量上存在一定的差异。财务会计易接受估计、可能性和合理的确定性。税法则从保证财政收入这一方面，不能有半点不确定性。 （三）房地产的预收款处理方法 房地产开发企业由于开发产品的周期长、金额大，通常采用预收商品房款项方式（包括预收定金） 从事项目的开发与经营。对于房地产开发企业采取预收方式销售开发产品的款项，税法规定应在收到预收款当天缴纳营业税。同时，根据“国税发[2003]83 号”文件第二条规定：应将当期取得的预售收入按不低于15%的预计利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产 品完工时进行结算调整。该规定有利于税收收入的均衡及时入库，但一定程度上也增加了会计核算的难度根据房地产开发企业收入会计确认的原则，确认经营收入必 须同时具备以下基本条件：第一，开发产品的产权已经转移，并将开发的房地产项目交付给购买人；第二，价款已经收到或者已取得收取价款的权利。否则，预收款 项只能作为“预收账款”核算。 由于税法与会计制度对预收款项存在上述收入 确认时间与纳税义务时间的差异，使得房地产企业在收取预收款项但不确认经营收入的情况下，产生了营业税、所得税的纳税义务，这样的税收费用能否在计算当期 损益时作为扣除项目，直接影响到房地产企业盈亏信息披露的真实性与准确性。根据会计核算的配比原则，同一会计期间内的各项收入和与之相关的成本费用，应当 在该会计期间配比。而在实际工作中，各房地产企业对不具备收入确认条件的预收款项已经缴纳的税收费用，在会计核算方法上存在着较多的处理差异，从而使得该 类企业损益信息存在较大的不可比性。如何