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杭州市房地产市场价格走势探究 　　一、背景 2013年房价稳中有升，中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。今年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，“国五条”细则出台后首个缴纳税费和办理过户的工作日，杭州地税大厅和房屋交易大厅出现了人流激增的现象。 二、 1998年以来中国房地产市场走势变化及原因分析 （一）1998-2007年平稳增长 房价走势：1998-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%。 原因分析：1998年7月3日，国发（1980）23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 （二）2008年首次下跌 房价走势：2008年初，全国商品房交易开始萎缩，十年来首次出现年度房价下跌，深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。 原因分析：2008年房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机的影响，政府通过银监会对各大国有银行进行风险提示，减少了对房地产企业的贷款，房地产企业资金链紧缩，不得不降价促销；美国房地产泡沫破灭和国际金融危机的爆发，改变了居民对房价走势的预期，并削弱了海外客户、中国一些富商的投资性购房能力，大量潜在购房者开始观望。 （三）2009年止降反升 房价走势：2009年3月，全国70个大中城市房屋销售价格出现年内首次环比上涨，6月出现同比增长，房地产商再度活跃，土地交易价格屡创新高。 原因分析：由于实施一系列经济刺激政策，2009年中国经济摆脱了全球金融危机影响，出现了国内投资需求强劲增长、消费需求稳步增长、出口也开始恢复性增长的局面，最终成功实现中国GDP“保八”（8.7%）的增长目标。在这种背景下，中国房地产行业也抵达了一个新的增长高度。 （四）2010年波折上升 房价走势：2010年4月份，号称史上最严厉调整政策开始实施后，房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段。紧随其后的“9·29二次调控”开始，各城市相继出台限购令，然而年底时，排队抢房的现象又出现在了各地。 原因分析：2010年我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设等，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨得到遏制。 （五）2011年稳中回落 房价走势：各地成交量持续低迷，房价开始出现回落。 原因分析：2011年1月初，正当人们还在焦急地等待房产税的消息时，“国八条”颁布，其中最核心的规定就是“限购令”。2011年的上半年各类调控政策频频出台，这些政策组合拳已明显收到了抑制房价过快上涨的效果。 （六）2012年小幅上升 房价走势：楼市“寒冬”的市场氛围持续到2012年3-4月开始峰回路转，全国房地产行业都纷纷采取降价促销。8月份后，土地市场明显回暖。 原因分析：主要是政策面上略有缓和。虽然两会以后关于“调控绝不放松”的表态频繁出现，但实质性的政策加压却并未出现，同时大部分城市针对首套房的贷款利率已经回到基准利率，这在一定程度上对刚需入市起到了非常积极的作用。 （七）2013年稳中有升 房价走势：从2月份起大幅上涨，后保持平稳。 原因分析：2013年3月1日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，这是继2月20号国务院常务会议后，政府公布六大措施明确执行标准和时间节点再度给楼市调控加码（称为”国五条”细则），旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定乃至逆转对当前房价上涨的预期。 纵观1998-2013年中国房地产市场的变化，可以看出政策对其走势影响很大，包括中央政府房地产发展政策，金融机构的信贷政策以及对土地市场的政策。 三、影响杭州房地产市场价格走势的因素分析 影响杭州房地产市场发展的因素除了国家政策外，还需考虑杭州经济的发展、杭州市的房地产政策以及人民住房需求的变化。 （一）杭州经济发展情况 2012年，面对复杂严峻的国内外经济形势，杭州市紧紧围绕“打造东方品质之城、建设幸福和谐杭州”的奋斗目标，加快转变经济发展方式，积极推进民生改善，经济社会呈现协调发展态势。 初步核算，全市实现地区生产总值（GDP）7803.98亿元。具体到房地产业，全市完成房地产开发投资1597.36亿元，比上年增长22.6%。房屋施工面积8284.91万平方米，增长7.6%。全年商品房销售面积1089.62万平方米，增长48.4%，其中住宅销售920.2