合富辉煌：长沙北辰新河三角洲D1地块前期发展策划报告09-331.pptVIP

全国楼市背景小结 2009年，在政策松绑的环境下，房地产市场价升量涨， 是继07年之后又一个大丰收年，连同豪宅市场一并火热； 房地产业成功地担负起扩内需的重任， 为中国经济平稳回升发挥重要作用。 长沙城市建设如火如荼， 良好的城市投资环境可谓筑巢引凤， 会吸引更多实力投资商来长投资， 也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。 长沙高端住宅竞争市场研究 第五部分 D1区住宅与区内其他物业的关系分析 1、项目物业规划类型 2、不同类型的物业在综合体中承担的功能 3、 D1区住宅与其他物业的关系分析 4、不同类型的物业在综合体中承担的功能 5、 D1区住宅客户与其他物业客户有效互动 6、各地块住宅开发功能划分 7、项目地块功能定位划分 8、 D1区住宅与其他区住宅关系分析 第九部分物业发展建议 之 产品初步定位 1、项目规划初步定位 2、项目园林初步定位 3、建筑风格立面初步定位 4、户型初步定位 5、配套初步定位 地块指标 规划用途：住宅、商业综合用地 规划建设用地面积：7.6公顷（114亩） 建筑面积： 商业3万㎡、住宅30万㎡ 建筑高度：≤150米 建筑密度：≤20％ 停车位：按1台/户 商业设置分析 双商业街的设置分析 内外街的设置，外街离住宅较远，与沿江风光带结合，对住宅影响相对较小； 内街部分离住宅较近，处理不好，特别是业态的设置考虑，将会对住宅有较大影响。 广场设置分析 商业层层抬起后，抬起的商中间的广场无法设置顶部遮挡，广场为开放型的广场，会对周边特别是楼层较低住户的产生影响。 周边地块连廊 连廊的人流会对住宅形 成一定影响 停车库分区 商用车库 设于地下空间内、靠近商业的区域 人行出入口做法 商业街影响，园林空间较小 小空间、精品园林：由于设置两条商业街，以及由南向北商业层数变化造成无法形成大的集中连续的园林，因此在有限的园林空间中使用不同的处理方法形成与大江景对应的小园林 竖向丰富空间变化：通过平台高差变化，形成抬升、下沉、穿插、叠加的园林空间，营造层次丰富、空间交错、视线穿透的立体景观效果 丰富造景元素：丰富造景元素，强调休闲功能：以建筑小品、植物、休闲小广场、健身小器械等手法，提升园林观赏性、趣味性、参与性。 商业顶部利用：商业街顶部的园林设置，形成住宅景观的延续，丰富景观层次。 平台设置架空层 增强园林空间通透性 住宅楼栋下空全部架空，让视线穿透东西 在园林设计上也需整体连贯、融合地考虑 创造园区内可望穿外部江景的条件 楼栋设置架空层 提高底层住户尊贵性 楼栋架空，除了能让整个园区视野更通畅外， 更重要的是底层住户抬高地面一定高度，减低受园区其他住户干扰的程度，使其尊贵性得以体现 充分利于架空空间 设置休闲娱乐功能空间 结合园林设置尊贵的入户大堂 会所设置建议 服务性质与范围 只针对D1区住户开放，只为D1区住户提供家庭以外的半私密活动场所 设置建议 集中会所建议设置在南向第一栋住宅前，可以结合楼栋平台下布置，成为江景会所； 建议考虑室内恒温池，条件允许可以结合平台下层设置室内羽毛球馆 可与平台园林相融合，体现休闲、 静态、品味、享受的气质 深化方向 评判依据 景观条件(江景) 周边不利干扰(道路干扰/形象干扰) 私密性（商业干扰） 原则 大面积豪宅户型：保证尺度舒适、大气 超豪宅户型：超常空间尺度、功能“超全”的实用性、人性化设计 标准层层高 大平层户型由于很多空间尺度很大，如果层高较低，除去装修吊顶后，会产生压抑的感觉，因此应该考虑适当的层高； 项目拥有极佳滨江资源，需要更开扬和更好的通风、采光设计，较高层高可获得更好的空间感； 参考市场豪宅户型的主流层高，基本是在3.0-3.3米，考虑到适用性和经济性，建议本项目标准层的层高为3.2-3.3m。 关注豪宅客户的生活方式，设定尊贵的生活空间 5房户型，一梯二户 5房3厅5卫 381㎡ 5房户型，一梯二户 5房2厅2卫 205㎡ 5房户型，一梯二户 5房2厅5卫+工人用房 358㎡ 4房户型，一梯二户 4房2厅3卫+工人用房 4房户型，一梯二户 4房2厅3卫+工人用房 4房户型，一梯二户 4房2厅2卫+工人用房 户型实例参考 户型实例参考 户型实例参考 户型实例参考 大堂细部考虑: 装饰选用高档材料，同时减少材料品种，设计要求简约、大气，可以根据色彩选用暖色调照明； 利用吊顶装饰和豪华灯饰营造空间层次感，从细微处体现大堂特色，体现豪宅档次； 大堂可以考虑中央空调、闭路监控、可视对讲、大门电控锁等设备设置； 给个单元大堂为物业管理