房产开发经营与管理考前复习(全).docxVIP

房地产开发经营与管理 考前辅导一、房地产及房地产市场 概念 ：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 特征 ：基础性、先导性、对金融业的依赖性、高风险性作用：为国民经济各行业的存在和发展提供物质条件；是国家财富的重要组成和主要来源；对国民经济中其他产业的带动作用；是第三产业发展的突破口；为社会提供大量的就业机会；有利于推动城市的综合开发。 2、房地产市场构架 一级市场：土地出让市场 二级市场：开发经营市场 三级市场：单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场 房地产市场特性 区域性；不充分性和不完全开放性；要求高素质的专业顾问服务；易于出现市场的不均衡和垄断 房地产市场运行的一般规律 房地产周期理论，每一个运行周期中具体包括以下阶段：确认新入住需求，促进新建筑产生；受到新建筑刺激二导致经济扩张；进一步刺激新建筑；导致超额建筑；调整，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减少；复苏，需求开始增加；恢复到空间市场均衡状况。 二、房地产开发经营和管理 特点 ：综合性；长期性；地域性；资金密集性；风险性；较高的投资回报率；受政策性影响强 形式 ：按开发经营对象，分为地产和房产经营； 按开发经营规模，分为单项、小区和成片开发； 按活动发生不同过程，为房地产开发经营、流通经营、消费与使用经营 基本程序 ：投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、租售阶段、物业管理阶段 三、各相关利益主体介绍 政府 ：采用经济、法律、行政手段对房地产业进行宏观调控；为房地产市场供应土地；对房地产开发经营的监督管理。 金融机构 ：四大类：银行类、保险公司类、信托投资公司类、证券公司类 主要任务是为房地产也筹集、融通资金，并提供结算和其他金融服务。 开发商方面：主要收益有销售和现金流量收益，并有政策、政治、自然、社会、技术、国际、经济风险。 购房者方面：面临中介、开发商经营、利率、质量风险。 第二篇 房地产开发前期工作一、土地使用权的获取 获取方式：划拨、出让（协议、招标、拍卖、挂牌） 房地产商拿地方式：品牌主导型、资金实力型、土地储备型、政府补偿型 地块勘察：区域气候环境、区位交通条件、土地性质、资源现状、周边配套设施调查 二、建设项目报建（以重庆市为例） 1、项目立项选址阶段 2、方案设计审查阶段 3、初步设计审查阶段 4、施工准备阶段 5、项目验收及备案阶段 三、房地产产品研发 整体研发 ：住宅建筑造型、住宅群体的平面和空间组合、管线工程、用地规划 建筑风格的研发 ：欧美、新古典主义、现代主义、后现代主义、异域、中式风格 户型的研发： 面积的实用化、配置的完美化、人性化、附加值的挖掘 景观的研发 水景住宅、山景住宅、海景住宅的研发 公建设施的研发：公共服务设施、居住区生活中心位置和道路的布置、运动场、垃圾场等 四、房地产前期定位策划 房地产策划定位有战略策划、全程策划、品牌策划、商品策划定位几种。 特征：地域性、系统性、前瞻性、市场性创造性、多样性 原则：独创性、整合性、可行性、全局性、人文化、应变原则 内容： 土地的定位策划 房地产市场的调查分析 房地产项目定位 房地产前期策划的流程 （一）项目所在地市场情况调查 市场环境（宏观、区域环境、项目微观环境）；消费者调查（购买力、购买倾向、共同特性）；竞争楼盘调查、竞争对手调查。 （二）项目所在地房地产市场状况分析 项目所在地房地产和板块市场分析、可类比项目调查分析、SWOT分析 （三）项目定位 产品定位（结构、布局、风格户型的定位）；客户定位、项目功能定位、项目形象定位、价格定位（市场比较法、成本定价法、未来收益定价法）、开发商的定位、项目主题定位及核心价值体系的确立、项目的命名。第三篇 房地产建设过程一、房地产开发的程序与管理 房地产开发一般指开发商以盈利为目的进行的投资开发的房地产项目，是从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等的一系列经营行为。 主要程序：投资机会选择与决策分析、建设阶段、租售阶段 各阶段开发商实施的控制重点 开工前开发商准备阶段：标区划分、三通一平、合同的签订等 现场实施阶段：土石方施工阶段、基础施工阶段、混凝土结构施工阶段、建筑装饰装修施工阶段、屋面工程施工阶段、安装施工阶段、室外管网施工阶段 二、房地产价格构成与估算方法 房地产价格通常由开发总成本费用、销售税费、开发利润三大部分构成。 （一）房地产开发总成本费用： 是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑工程安装费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用等。土地费用：是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金