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浅谈房地产企业对项目施工管理 　　中图分类号：C29文献标识码：A 从我国目前的房地产开发项目建设过程控制的趋势可以看出，现在的房地产企业为了追逐项目利益最大化、项目产品的品牌化等目标，在不断加强自身管理的同时，逐步深入并细化对项目施工的管理，使房地产企业界入从项目办理手续到交付使用一系列的管理，并制定出越来越精细的标准化管理模式，从而做到企业对项目成本的全面管控。 本文着重以某专业学校工程为例，谈谈目前房地产企业对项目施工管理的优点及还需改良的不足。 该工程为某房地产企业因征用某专业学校土地的换建项目，将该学校搬迁至位于远离城区的群山之中。换建手续办理完成后，却因征用地上有一部分是国有林地，为办理国有林地占用手续超出了计划的四个月时间，使得原计划进入相应的招、投标程序滞后五个月之余，导致原定开工日期一再延误。 在漫长的等待时间内，为了减少损失，地产集团决定由建设单位项目部组织人员先期进行施工准备，在招标、投标工作完成后，由建设单位项目部管理人员向总包单位进行施工方案交底，按项目部的要求进行施工组织设计编制。故集团调选了有丰富施工经验的管理人员担任项目经理、项目总工程师及现场工程师进驻现场，项目总工程师在进场前先通过与前期规划、设计单位的沟通，明确了规划、设计意图，即尽量将楼体所占位置放在林地之外；通过与集团领导的研讨，充分了解并参与拟定集团对该工程的投资计划、成本控制目标、竣工时间节点及交房标准等相关工程背景；通过与相关政府部门沟通了解手续办理及施工用水、电、通讯引入现场的相关办理程序之后，项目经理与项目总工程师依据规划总平面图对现场进行勘察，为了最合理地节约成本，在施工单位进场前拟定了场平的施工方案，并按场平的方案对施工图纸未予设计的事项提出要求： 一、因施工地段偏远、运输路线过长，同时为了保护周边环境，故根据现场地形及前期与设计院的沟通，以及施工经验，在设计施工总平面图上应考虑开挖后的回填虚方量（原设计未予考虑），保证开挖与回填基本保持平衡，将土方外运降为零。 二、根据周边市政管线规划位置，确定预留市政接驳口位置，要求设计单位在接驳位置设计箱型管井，并保证与市政管线对接时的操作空间，同时避免后期与市政管理对接时，开挖、回填砌筑等人、财、机的二次投入。 三、因政府市政主管线仅存在于规划中尚未敷设，现在并无市政管线实体，为了保证项目完成后的使用功能，需考虑整个项目内部的给排水、采暖等循环配套系统。避免因市政工程的滞后而使项目建成后无法交付使用而造成经济损失。 四、为了保护环境，凡因暂无市政管线而设计的设施，应考虑兼有他用，待与市政管线配套系统并网后仍能使用：如供暖系统可兼供洗浴供热、施工用水井经处理化验合格后可暂代替并网前用水水源、排水系统经处理为中水后循环利用，其余排入化粪池等。 五、因场地标高落差较大，直埋管线施工易与挡土墙基础发生冲突，应根据场地放坡及挡土墙基础位置，增设管廊并确定其走向及位置，与预留市政管井连接，既方便现场的施工安装，还易于今后与市政管线对接。 通过补充设计，建设单位项目部根据施工图纸，由项目经理、总工程师研究确定未来施工总平面布置，然后按施工总平面布置图拟定了场地平整的施工方案，即按基础施工图中基础底面尺寸外放施工作业面，直接放坡开挖或回填基坑；底标高按基础底标高预留300mm人工清土一次到位；根据地形设计场地排水，与挡土墙同时施工，以保证场地排水的封闭与连贯。场地施工完成后，经过沟通可先将桩基础施工完成，养护后进行桩基础的完整性及静载试验，从而节省了主体施工时桩基检测消耗的计划内时间。 建设单位在五个月的施工准备中，组织了施工图纸会审，按项目部要求调整优化了施工图纸；然后通过与政府管理部门的沟通、协调，将地下管廊、挡土墙、边坡支护、场内排水、化粪池、市政管网预留井、场地平整及基础、道路强夯等可列入“三通一平”的项目工程施工完毕，并通过相关手续先期将桩基础在政府管理部门备案并施工完毕。在桩基检测的半个月的时间内，建设单位项目部又完成了施工前的氡含量检测。因前期的施工的准备非常充分，手续办理完成后，为了加快施工速度，建设单位与总包单位对工程的分部分项工程进行分析研究，制定了周详的进度计划，部分指定分包单位并严格规定各分包单位的计划进场日期。在各方的共同努力下，施工单位仅用了四个月的时间就完成了主体及装修的工程。整个工程从总包施工单位入场到交工历时五个月时间，累计之前的五个月施工准备时间，比计划时间九个月的工期仅滞后了一个月，挽回了95%的经济损失。 从本工程案例可以得出房地产企业在进行施工管理时应注意以下问题： 一、房地产企业在做年度生产计划节点时，计划部门应多方面调查核实，充分考虑各方不利因素，正确把握时间节点，根据实际情