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破解商业地产细分市场之社区商业 　　不过商业地产是个庞大的概念，如果仅以是否收租来衡量，可以涵盖除住宅之外所有的地产形态。就算是把范围收窄，限于以零售商业为主的地产形态，也是有繁杂的分类难以尽数，并不只有大家都关注的购物中心或者城市综合体。近年来的商业地产热导致一个现象，就是很多城市的商业地产供给量呈几何级数的增长，让人不由得担心新一轮的商业地产泡沫即将到来，不由得担心这些兴冲冲杀进来的投资商会有多少人成为了炮灰。然而是否所有的商业地产都会是供不应求呢？我看也未必，大伙儿扎堆干的那些同质化的东西一定会是过剩的，而很多看起来不起眼被人忽视的也许才是真正的宝贝。这宝贝之一就是社区商业。 社区商业解析 何为社区商业？社区商业就是以人们生活的社区这样一个基础范围，服务周边人群的基本日常生活需要，提供便利，提供娱乐，提供社交场所，提供文化交流。这样的业态首先是符合本地人群的消费习惯有亲近感，其次是贴近本地的消费承受能力有真实的购买力，因此是商业地产范畴中最基础的生态。在电商冲击实体店的时代，社区购物中心是最不容易受到电商冲击的业态，因为人始终都是具有社会属性的动物，真实的社交和娱乐的需要永远都会存在，而这种需求最方便的莫过于就近解决。 可以说社区商业是最广泛的一种商业，无论何种规模的城市，无论处于城市的哪个区域，基础的需要的存在注定社区商业应用的广泛，可以说是最有市场的一种商业地产业态。至于具体形态，社区商业可以是沿街底商，可以是商业街，可以是会所，也可以是个小型的MALL，甚至可以就是菜市场。那么什么形态才是最佳的选择？多大体量合适？需要什么基础业态？能否标准化复制？有没有专业的管理公司来经营？这些问题目前并没有统一答案。现实情况也可以看到大多数的社区商业做的并不成功，一方面是本地居民的很多需求得不到很好的满足而不得不舍近求远，另一方面是大量开发项目的会所、底商经营困难，满街尽是二手房中介。因此，搞好社区商业也需要学问。 社区商业的经营模式 笔者认为，具有成功迹象有以下几种模式： 模式一：社区购物中心改造升级模式。国内目前实现这个模式最好的是阳光新业，这个是我曾就职的公司，我也曾投入大量精力用来设计商业模式，因此算是比较有发言权。这套模式其实没有什么新鲜的，纯粹的舶来品，模仿的样板就是美国的商业地产基金模式，其中最具代表性的是KIMCO。就阳光新业实操的案例而言，现在改造的比较成功的商业项目就有北京分钟寺新业广场和青岛南京路新业广场，共同的特点是：在收购经营业绩欠佳的大卖场类物业（曾经的家世界）基础上，加以餐饮、娱乐、儿童、体验等购物中心元素，使之从单纯的卖场转变为一个集中式的社区生活中心，未来还保留进一步升级为区域购物中心的想象力。随着城市化进程，推动区域的升级，通过业态的汰换提升而提高租金效率，进而提升资产价值，是这个模式的精髓。这个模式在缺少资金杠杆的作用下显现的威力还不是很大，未来REITS推出，辅以各式金融工具，这个模式可以演变为一种并购基金模式，未来两三年商业地产泡沫破灭之时正是用武之时。 模式二：社区商业品牌连锁店模式。这个模式的核心是做轻资产，走轻重分离的道路。换句说，就是将社区商业地产的资产价值与经营价值通过分工的形式进行拆解，资产价值对应长期资本重在积淀培育，经营价值对应运营管理重在品牌能力。这里先说轻资产这段，关键就在于通过专注专业的商业管理能力的培养，自成一套对社区商业的理解，借助对客户习惯的深度挖掘，形成客户黏度，进而形成品牌影响力，从而可做大规模的复制。这种模式类似连锁酒店的经营模式，对项目持有方具有极强的溢价能力，但同时对于大多数拿配套商业束手无策（卖又卖不掉，租又租不起来，租的乱还会影响整个社区的品质，进而影响项目主体的售价）的开发商来说，这又不失为一个双赢的选择。当品牌连锁店做到一定规模，其价值自然体现。 模式三：生活娱乐服务类业态集合店模式。这个模式的角度是从零售服务业切入，对于很多具有主题特色的生活类业态（比如儿童体验馆、小型电影院、儿童教育、养生健身等），与其被招商、被压榨、被胡乱组合，不如将共生互补性强的业态自行组合，以集合店的方式与业主进行谈判。这种集合店做到一定规模就跟上面第二种方式非常接近，但好处是更加灵活，可以做到模块组合，因地制宜，适用面也更广。这种模式组合的诀窍是将高吸客低租金的业态与高租金高毛利的业态进行有效组合，通过精准定位（社区服务的重点在于老人与小孩）有意识的引导消费，通过整体的营收平衡实现获利。此种模式是向零售端的进一步延伸，基本已脱离的地产范畴，可以用零售的套路采用自营、合资、加盟等方式进行快速扩张，未来也是具有极强的生命力。 模式四：商业街租售平衡模式。这个模式说起来也不新鲜，万达就设计了内街外街的方式来解决养商问