汕头市34街区控制性详细规划.docVIP

《汕头市34街区控制性详细规划》 修编论证报告 汕头市城市规划设计研究院 2013年10月 目 录 一、 项目基本情况 2 1. 项目背景 2 2. 项目区位 3 3. 现状概述 3 4. 用地权属 5 二、 上层次规划、《原控规》及规划依据 6 1. 上层次规划 6 2. 《原控规》情况概述 6 3. 规划依据 8 三、 控规修编的必要性分析 8 1. 相关法规的实施 9 2. 产权因素的变化 10 3. 改造模式的更新 11 4. 建设项目的影响 11 四、 控规修编的可行性分析 12 1. 与相关规定的符合性分析 12 2. 业主自主开发模式对规划执行的利弊分析 13 3. 项目修改小结 13 五、 项目修编论证结论 14  项目基本情况 项目背景 为了进一步优化和完善34街区的布局结构，科学引导该街区的有序建设，2007年7月底，我市组织编制《汕头市34街区控制性详细规划》（以下简称《原控规》）。《原控规》已于2008年9月17日经汕头市第二届城市规划委员会第二次会议审议同意，之后获市政府批准同意并执行。 目前片区已具备成熟的开发改造条件，在《原控规》的指导下，位于金砂路北侧的星湖城居住小区和星湖商业城已建成，极大地提升了街区的居住环境和商业氛围，为东区增添了新的商圈 项目区位 《原控规》规划范围东起泰山路，西至黄山路，南临金砂东路，北靠珠池路，总用地面积约36.3公顷。本次论证报告论证范围与《原控规》一致。 现状概述 3.1土地利用现状 总体概况：规划区现状主要建筑性质为工业、居住、办公建筑。《原控规》编制前，规划批准并已经建设的用地有：银安花园、中国移动汕头分公司枢纽楼、汕头市气象局多普勒信息处理中心等；《原控规》批准实施后，已经建设的有星湖城小区（其中一、二期已建成，三期在建）、星湖商业城等。 工业用地：规划区现状的工业用地主要集中在规划区的中部和泰山路西侧。现状工业厂房规模都较小，质量大多较差，楼面破损严重，厂房之间间距较小，极不符合规范的要求，对企业和工人的生命安全产生了极大的威胁。由于整体搬迁的工业企业较多，厂房空置率高，工厂生产能力差，有规模的工厂不多。 居住用地：规划的居住用地以银安花园、银安庄洪门以及新建的星湖城小区为主。银安花园为最早期的花园式住宅区，居住环境和建筑质量较好，银安庄洪门住宅区建设于90年代左右，居住环境和建筑质量较为一般，而星湖城小区为新建花园式高档住宅区，居住环境和建筑质量都很好，其中星湖城三期尚在建设之中。 公共设施：随着星湖商业城的建成，再加上星湖城小区沿街商业铺面的补充，规划的公共设施得到极大的补充，但除去金砂路、黄山路这两个路段，其余区域的公共设施还是严重不足。 公共绿地：三脚关沟在本规划区的西北角穿过，形成暗渠，并建设为绿化带，为附近居民提供了一个纳凉消暑的好去处，是本规划区一处有规模的绿地。 片区现状用地构成如下： 表1 现状用地构成表（2013） 用地性质 用地面积（公顷） 比例（%） 行政办公用地 5.51 18 娱乐康体用地 0.62 2 商业用地 1.95 6 居住用地 4.76 16 仓储用地 9.40 31 道路用地 6.08 22 其他交通设施用地 0.38 1 其他服务设施用地 1.02 3 空地 0.36 1 合计 30.12 100% 3.2道路交通与市政设施现状 片区外围道路分别有：东侧城市快速路泰山路（规划红线宽度60米）、南侧城市主干道金砂东路（规划红线宽度52米）、北侧城市次干道珠池路（规划红线宽度36米）、西侧城市次干道黄山路（规划红线宽度30米）。片区外围道路建设完善，可快速到达城市其他片区，并可便捷进入城市对外交通网络。 片区内部现有两条区间道路，东西向的为土路，连接黄山路和泰山路，道路状况崎岖不平；南北向的为水泥路，沿着三脚关沟绿化带的走向，连接珠池路和东西向的土路。除去上述两条区间路，其余为各厂区的内部道路。多为断头路，路窄且通达性差， 市政设施方面，规划区内现状沿黄山路，靠近银安花园南侧，有垃圾转运站和开关站各一处。 用地权属 本规划区大部分土地已经被征用，用地单位较多，除了现状已建的居住、办公、商业建筑外，其他用地现状使用基本为工业用地，地块划分零散，地块征用见缝插针，大小不一，随意划分。这为本街区的规划调整造成了较大的难度。 此外，本规划区虽然位于龙湖区，但该街区内有很多金平区的用地，其中隶属不同街道（中马街道、新兴街道、永祥街道）的用地有7宗，隶属于金园工贸的有4宗。这些用地面积都较小，且分布分散，这也增大了用地整合的难度。 表2：现状征地权属一览表 序号 征地单位 用地面积（亩） 土地使用性质 1 星湖城 154.49 居住、商业 2 汕特房地产开发总公司 26.25 居住 3