中都财富广场公寓、写字楼销售方案2.docVIP

中都财富广场公寓、写字楼销售方案 目前公寓、写字楼剩余状况 公寓 类别 套数 建筑面积：㎡ 总价：元 总价七折后：元 数据 168 11127.27 3077382 2154167 折前公寓整体均价为2765.6元/㎡，公寓七折后整体均价为：1935.9元/㎡。 写字楼 类别 套数 建筑面积：㎡ 总价：元 总价七折后：元 整层未售 33 3657.047719825 已售剩余部分 38套 3380.6㎡ 8924950元 3247465元 合计 62 7037.64㎡ 3、剩余公寓、写字楼面积、价格统计 总计剩余面积：18164.91㎡ 总计剩余总价 七折后总价： 目前客户来访及积累情况 七月份平均周来访量仅3批，其中，咨询公寓和写字楼客户就仅占1/3左右。 意向客户积累：公寓有20批，写字楼有3批。 阻碍销售和客户认同的因素分析 北向房源难以消化 推出时间较晚，类似物业的竞争，造成了客户的分流 来客量少、近期缺乏有效宣传 投资前景不明朗 一般公寓产品的购买人群中，投资客户占到50%——70%左右，而本项目较少投资客户关注的原因为： 定位不明确，导致出租前景不明朗 青州的办公及居住公寓需求量少，较难出租 5 、商业用地性质，回报年限短，首付比例高及使用成本高 公寓销售思路 以快速销售为主要目的：快速将可售部分中，客户易接受的产品，进行销售。 以优惠力度促进销售：当前形势下，考虑到各类型产品已分配到个人手中，在促销政策上，主要采用价格折扣的方式。 整层、单套组合销售：除个别股东要求其楼层须整体销售外，将公寓部分4、5层作为整层销售重点保留，其他楼层股东无特殊要求的，即打开销售，由客户自选。 公寓的推广名及定位 中都财富广场涵盖了住宅、商业、写字楼、公寓等，是广义的概念。本项目宜重新取案名，同时明确公寓定位，用最简洁、省力的方式快速锁定目标客户，实现项目快速销售、快速回款。 1、项目推广名 6 0 公寓 案名释义 虽然此公寓属于中都财富广场的一部分，更加突出了公寓项目，同时给人耳目一新的感觉。 案名简洁易记，青州首创的以数字开头的案名，能快速抓住客户，使其对项目产生了解。 6 0 ㎡的公寓是项目的主力户型，通过案名使项目的信息最快速的传达给目标客户群，便于客户掌握信息。 2、公寓功能定位 A、 偏住功能分析 对前期积累的客户就公寓的功能进行摸底，大多数客户认为本项目的建筑形式不适合做住宅，人们对住宅的需求大多为两室或者三室的传统住宅。 普通住宅首付2成，普通两室的住宅首付仅五万元左右，购买门槛较低；同时本项目不具备双气、阳台等，所以项目偏形式销售，压力较大。 B 、偏办公楼功能分析 本项目的建筑形式更为适合做办公楼使用，但青州市场对办公楼的需求有限，本项目将面临较大的销售压力。 C 、公寓式酒店功能分析 酒店式公寓管理及运营成本较高，本项目不适合。 D、商住公寓功能分析 商住公寓既能满足办公需求，也能满足居住需求，且其用途多样，即可纯办公，也可纯居住，又可办公+ 居住。对于投资客户，从感觉上扩大了其出租空间。目标自用群体：在青州设置办事处的公司、附近工作人员临时住所，及一般的公司等，群体广泛。 因此，本项目最终功能定位： 以办公为主要功能的商住公寓 实现商住公寓快速销售的办法 以热水器、电磁炉、空调等物品的赠送，实现其居住功能，而以上物品不赠实物，而是给客户较大的折扣，使其感觉购买此房屋更加实惠。 写字楼销售思路 顺带销售：跟随公寓宣传，顺带写字楼销售。 阶段优惠促销：通过阶段促销（上述政策），促进部分产品销售。 销售政策建议 销售价格 见附件。 销售政策建议 阶段优惠递减的思路 针对公寓：8月8日起，开展中央商务区“喜迎花博、财富大厦优惠月”活动：8月底前购买，均可享受88折优惠，购买整层客户享受85折优惠；9月份优惠幅度将降低，但在8月份销售中不公布9月份仍有优惠的信息。 该政策只针对公寓、剩余北向写字楼和整层购买客户。 南向写字楼不采用该政策，剩余商铺，可暗地操作给与95折。 付款方式优惠：一次性付款额外98折，按揭99折。 需各股东确定重要事项 （1）各楼层销售单位组合：整卖还是单卖？ 需甲方确定哪些楼层须整层销售，如贵司各股东，对自己分配的楼层无严格要求，我方建议除保留4、5层作为整层销售外，其他楼层全部推出进行销售。 （2）产权性质、手续办理程序：公寓为住宅还是办公？一手房还是二手房？手续如何办理？客户缴纳费用是否与一手房一致？ （3）代理公司提成比例：考虑到销售难度和销售量，建议剩余单位统一按2%给代理公司计算佣金。 宣传计划及主题建议 宣传物料建议：单独为公寓和写字楼印刷单张、夹带商铺讯息。