东港中心城 12月营销推广方案.docxVIP

东港中心城12月份营销推广方案一、推售背景政策背景：货币政策及限贷、限购政策打压市场，11月份武汉市中心城区及远城区成交量明显下滑，客户观望情绪较浓；阳逻市场纷纷打出“降价”“促销”等噱头，刚需客户及投资客户观望情绪较浓，阳逻市场成交量有所下滑，客户与开发商已呈现疲软状态。竞品分析：竞品项目项目地址在售产品建筑面积物业形态均价详细情况天琴湾新洲区阳逻柴泊湖畔三期80-139平米两房三房房源22万方小高层、高层3500元/平方米；起价2800元汉口：武展东路SOGO旁；青山：青山商场旁；3台看房车东城明珠新洲区阳逻长江大桥下桥处80-220平米25万方小高层（11层）、高层（18层）3500；起价3100元/平方米少量88平两房，110-120平方米三房；一次性付款97折；汉口二七中百；武展营销中心；青扬十街广场（3个外展点）；三期2012年初加推。泊湖湾新洲区阳逻柴泊湖休闲广场北89-115平方米18.5万方高层、小高层3300元/平方米泊湖湾一期在售89-115平方米两房、三房房源，起价3000元/平方米。4号楼，9号楼115平米大户型和12号楼95平米两房。现在优惠为开发商垫付一成首付，两年内免利息。 保利圆梦城新洲区阳逻新城柴泊湖以北86-130平米216万方多层、小高层、高层、别墅（双拼别墅）3300元/平方米利圆梦城二期88-130平米房源在售，两变房，三变四房，均价3300 元/平米。目前推出2万抵5万优惠活动，现在购房送面积的10%。一次性付款99折御龙新城新洲阳逻经济开发区红岭村90-127平米10万方高层3200元/平方米长江御龙新城特价房23万元/套起，2房变3房，2房变4房。主推89.51-137.05平米房源，均价3200元/平米，最高价3500元/平米，一次性付款99折中央花园城新洲区阳逻经济开发区红岭村63-123平方58万方小高层 高层3200元/平方米阳光新港中央花园城62.4-123平方米一房两房三房在售，均价3200元/平方米，并享98折优惠香榭花都新洲区阳逻新城柴泊湖以北80-130平米32万方小高层 高层3000元/平方米汉口：三阳路，二七；青山：红钢城（95-96折）起价2588元 莱茵城新洲区阳逻阳光大道鄂发街1号38- 120平米（一室到三室）16.5万方高层（18层）、小高层（11层）3000/平方米板楼3100元；外展点：徐东销品茂；配套齐全，可看江阳逻广场新洲区高新区特1号87平方米5.3万方多层、高层（21层）3500/平方米（尾盘）阳逻城市广场仅剩22楼、23楼87平方米两房在售，均价3500元/平方米。10月29日开盘，开盘都是9.8折，住宅的公摊21-27%；门面的公摊是34%。 小结：阳逻房地产市场竞争激烈，市场价格也因各项目优劣有所不同，且产品存在同质化；目前本案竞品主要以新城区保利圆梦城、中央花园城、香榭花都、御龙新城四大项目；老城区泊湖湾、天琴湾、东城明珠三大项目为重点分析。项目背景：东港中心城目前在售3-10#楼剩余房源，在售产品主要70-150的两房和三房；总计为145套产品。结合目前工程节点，1#将在12月份动工，预计2012年3月份拿到预售许可证；下阶段项目销售产品为3-10#楼剩余产品，阶段工作以去存为主。二、货量盘点项目目前剩余房源有183套。两房为123套，占比67%；三房为39套，占比22%；四房为21套，占比11%；7#、8#、9#剩余房源较多，为143套，占比78%。三、项目问题1、项目的形象力严重不足（前期交房拿证问题、1#楼停工问题、老客户维护问题）2、现场的感染力不强（听：销售说辞对项目的定位阐述不到位；看：现场包装的感染力不足）3、产品无亮点，产品及客户定位不准确（目前剩余产品均为大两房、大三房；总价相对当地其他竞品较高，竞争力较薄弱）提高上访量提升销量看房通道及销售说辞现场物料及外部包装更换活动配合到访有礼上访有礼、认筹有礼、暖场活动、老带新项目的重新定位提升形象；短信；派单低球策略：首付1成的推广主题线下：派单、路演提高转化率推广主题定位及渠道的加强现场售楼部包装及感染力根据项目新的定位重新整改说辞及看房通道的包装。四、营销推广策略推广主题策略：品牌抵不过保利圆梦城；园林抵不过中央花园城；配套抵不过泊湖湾；景观抵不过天琴湾；规模抵不过东港中心城；性价比抵不过香榭花都……需要寻找项目最具竞争力的核心卖点6大价值 新城中心：861亿元中国港+5万方恢弘蓝调商街+新港新中心便捷交通：20分钟江北快速路+轻轨1号线+“铁”“空“”桥“立体交通纯熟配套：独享“苏宁电器”+“时尚电影院”+“豪华KTV”风情园林：双湖一江+新加坡风情园林+精致乐趣小品臻品现房：16万方综合体+即买即住+眼见为实名品精装：8大国际知名品牌+体验品质可以看得见的