第1章--土地法学-绪论.ppt

土地法学 尚国琲 石家庄经济学院 2007年9月 第一章 绪论 §1—1 土地法学若干基本概念的界定 §1—2 土地法学研究对象 §1—3 土地法学学习指南 §1—1 土地法学若干基本概念的界定 一、土地及其相关概念 二、法学 三、法学体系 四、法系 一、土地及其相关概念 1．土地与房地产 土地是有特定四至范围的陆地表面。对特定地块的权利即称为地产。地产可以是土地所有权，也可以是土地使用权。在我国，土地（所有权）不可转让，故我国的地产仅指土地使用权。另外，租赁土地使用权、土地使用权抵押权等称为土地权益。属于广义地产的范畴。 房屋是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物，针对房屋的所有权或其他权益被称为房产。 在理论上，房屋和土地或房产和地产均可以独立地称为一种财产。没有建筑物的土地，即可称为地产；而在他人土地上的房屋，对房屋的所有权也可被称为房产。这是房屋和土地分离的状况。 但是，房屋必须建立在土地之上这一自然事实，使得房屋必须与土地或土地使用权结合在一起，才能称为完整的财产。 所以，一般而言，可以有独立的地产。但没有脱离开土地或土地使用权的房产。 房屋和土地的密不可分性表现在以下几方面： 1）从实物形态看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上。依赖土地支撑才能存在。 2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常要看房屋所坐落的土地使用权是不是合法取得，非法占用土地所建造的房屋，尽管是自己投资建造，建筑人也不能取得房屋所有权。 3）从价格构成看，不论买卖或租赁房屋，房价房租都包含着地价、地租；而且，因级差收益导致的土地或土地使用权的价格差异也最终表现在房产价格上。 4）从处分看，即使将房屋和土地视为两个独立的物，房屋的转让、出租、抵押等一般均涉及土地使用权，即导致一体处分。 因此，在法律意义上，作为一项独立财产，房产当然地包含土地或土地使用权，毋需称其为房地产。 所以，严格地讲，民法上只有土地和房屋两种物，只有地产和房产两种财产形态，而不应存在房地产概念。 房地产只是我国对房产和地产的习惯称谓。 2．不动产 房地产与不动产密切关联，甚至可以说，房地产即是狭义的不动产。土地因具有不可移动性、固定性特征，被称为不动产；因土地不可动，附着于或固定于土地的东西因此也变得不可移动，也成为不动产。其中，房屋等建筑物便是附着于土地之上最重要的不动产，除此之外，还有土地上的树木、庄稼等也属于不动产。不动产一向大于房地产的概念。 不过，由于树木、庄稼等只有作为与土地一起转让时才有意义，它们一般是当其成熟或成材后取割下来作为动产买卖的。 而对于房屋而言、从来都是与土地或土地使用权一起转让的，它不可能脱离土地，一旦脱离即不成为房屋。正是这一点，土地和房屋是最重要的不动产；也可以说，房地产即是不动产的代名词，或称狭义的不动产。 所以，所有关于不动产的规则、均是以房地产为基础建立起来的。 3、不动产与房地产辨析 （1）着眼点不同： 不动产指土地及其地上附着物，以土地为根本，并涉及与土地溶为一体的，难以分割的地上物（建筑物等），其着眼于在地。 房地产明显偏重于房。房地产主要流行于中国大陆，与行政体制密切相关。 房地产管理体制 国家：建设部房地产业司 省：建设厅房地产业处 市、县：房地产管理局 土地管理体制 国家：国土资源部 省：国土资源厅 市、县：国土资源局 从房地产定义来看，房地产是房屋建筑和其建筑地块所组成的有机整体。所以形成“以房带地”重房轻地的重房观念。 （2）含义（外延）不同 房地产只是不动产的一个组成部分。 4．物业 物业一词来源于东南亚、香港地区，作为房地产或不动产的同义语而使用的。具体而言，物业是指单元住房地产的别称，它既可指单元性的地产，也可把单元性建筑物和整幢楼房建筑。 日常用语的物业管理，即是对楼宇、房屋的经营管理。80年代中期该词传入中国大陆，目前已在商界甚至立法中广泛使用。 物业不是严格地法律用语，但是基于习惯，我们仍然将房屋、楼房的管理称为物业管理。另外，物业多用于建成房屋的买卖交易中，对于房地产开发，我们从不说物业开发。 因此，物业只是在特定场合下的习惯用语。它很难替代房地产、不动产这一正式的律用语。 二、法学 1、词的来源 中国： 先秦时期：与法学近似的词“刑名法术之学”或“刑名之学”。 “刑名”——刑种 “名”——指循名责实，赏罚分明 “术”——指君主实行统治的策略、手段 汉代以后，出现“律学”名称。 总之，在中国，法学或法律科学这一名称直到19世纪末，西方文化大量传入后才广泛使用。 西方： 最早的古拉丁语“Jurisprudentia”原意是“法律的知识”、“法律的技术”。 古罗马法学家(Ulpianus, 约170—228年）对该词解释为“人和神的事物的概念，