物业管理理论与实务课件作者胡伯龙杨韬第9章节房屋附属设备设施维修养护管理.ppt

第9章 房屋附属设备设施维修养护管理 学习目标 本章要求了解房屋附属设备设施维修养护的目的，熟悉房屋附属设备设施的种类和用途，掌握房屋设备设施的保养和维修制度；能够进行房屋设备设施的保养工作和维修管理工作；了解特种设备的含义，熟悉特种设备的安全管理规定；熟悉住宅小区智能化系统的组成，能够对智能化小区的附属设备设施进行运行管理及维修管理工作。 一、房屋附属设备设施概述 （一）房屋附属设备设施维修养护的目的 房屋附属设备设施维修养护管理主要是通过正确合理的使用，有效的养护，正常的维修，保证物业设备设施处于良好的工作状态，尽量避免其使用价值的下降。在保证和提高各种设备设施功能的同时，最大限度地发挥其综合效益。 （二）房屋附属设备设施的种类 房屋附属设备设施主要由以下几个系统组成 ： 给排水系统 给水设备、排水设备 、房屋卫生设备 、消防设备 、房屋热水供应设备 电器工程系统 供电设备设施、物业的弱电设备 、房屋的电梯设备、电气照明设备 供暖、空调、通风系统 采暖设备、空调设备 、通风设备 燃气设备系统 包括燃气灶、燃气表、燃气管道、天然气管网等 二、房屋附属设备设施养护管理 （一）建立房屋附属设备设施日常管理及养护制度 1、制定房屋设备设施养护管理制度 2、房屋设备的三级保养制度 日常维护保养、一级保养 、二级保养 3、设备的预防性计划维修保养制度 4、对共用设备设施的定期巡视检查制度 典型案例 张老太住在某花园的7#楼，据她诉称，某天晚上，她到天台上去收被单，当从天台下至6楼时，楼道里的灯怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索着下楼，结果不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有脑震荡。老太太认为，自己之所以被严重摔伤，是因为楼道灯不亮造成的，而该物业小区的物业服务企业对小区的公共设施没有进行及时的管理和维护，最终导致自己身体严重受伤，身心受到巨大伤害，物业服务企业理应承担赔偿责任，遂一纸诉状将物业服务企业告上法庭要求赔偿。 案例分析 在物业管理过程中，物业服务企业管理物业的基础是委托授权，在接受委托后，应实施物业管理行为，遵守物业服务合同的约定，行使权利、履行义务。本案中物业服务企业没有及时对小区的楼道电灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，最终导致张老太身体严重受伤，身心受到伤害，依据《物业管理条例》第三十六条的规定，物业服务企业负有保证小区楼道内的路灯处于正常使用状态的法定义务，法院判决被告未履行管理义务，致使原告摔伤，依法应承担张老太相应的损失。 （二）房屋附属设备设施养护制度的实施 根据各类设备设施的维修养护计划，分期、分项下达给相关班组。班组长委派使用人员或维修人员实施。其工作流程如下图所示。 监督检查。由班组长负责监督设备操作人员每日填写设备巡检记录，并对责任房屋内的设备进行定期巡查，每月根据设备运行、维修、养护、异常变化等情况填写当月设备巡检报告。 三、房屋附属设备设施维修管理 （一）房屋附属设备设施维修的分类和特点 1、房屋附属设备设施维修的分类根据设备的完损状况，可分为以下几种：零星维修工程 、中修工程、大修工程 、设备更新和技术改造 。 2、房屋附属设备设施维修的特点 维修成本高 维修技术要求高 随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合 （二）房屋附属设备设施的维修制度 巡检制 分工负责制 季度和年度安全检查制 维修报告制度 维修工程的审批制度 （三）房屋附属设备设施的维修及故障处理程序 1．设备的日常维修程序 客户向管理处报修，值班人员要立即填写客户报修记录表 值班人员通知维修班组前来领取维修单，维修班组长指派维修人员去维修地点 维修人员应严格执行服务公约，上门维修时，应先出示工作牌。查看现场后，按规定标准报价，经客户同意后进行维修 维修完成后，维修人员应请用户试用或检查合格后在维修单上签名确认。 维修单一式三份，维修部门、客户、公司财务处各保留一份。 2、房屋设备设施的故障处理程序 （四）房屋附属设备设施的维修管理内容 1．给水系统的管理 一般规定每半年对给水管道进行一次定期检查维护 防止冰冻 防止管壁产生冷凝水 水池（箱）的定期清洗和消毒 水泵房的管理 （四）房屋附属设备设施的维修管理内容 2．排水系统管道的管理 防止管道阻塞 设置清扫口 设置检查口 查漏补漏 保养 （四）房屋附属设备设施的维修管理内容 3．供暖系统的管理 供暖运行期间的维护 非供暖期的维护管理 4、空调系统的管理 空调系统的运行 空调设备设施的日常养护工作 5、供电系统的管理 供电系统的运行使用管理 供电系统的日常养护 6．电梯系统的管理 电梯设备的使用管