温州商贸中心项目商业布局报告.ppt

温州商贸中心 商业业态布局报告 致：凯里市广泰房地产开发有限公司 贵阳基点企划 2010年9月9日 商 业 形 式 初 探 Ⅰ 商业规模是确定商业类型的基本要素之一。适度的商业规模既有利于项目的整体发展，又能对将来的商业经营起到决定性作用。商业规模的大小在一定程度上决定着商业的性质，一般情况下，商业的规模越大，人均商业面积越高，外向性质就越强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 市场整体租售状况对项目规模的影响； 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）； 竞争性项目对项目规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 项目自身条件对规模的影响等等。 商业规模 01 商业类别 02 合适的商业类别也是商业最重要的定位之一，主要包括： 功能定位 按照商业所辐射的区域可分为外向型商业（服务半径在5—10公里范围内， 常住人口不少于10万人）、中间型商业（服务半径在1.5公里范围内）、内 向型商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）； 按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场 等，但专业市场一般在商业密集区域或交通物流较为发达的区域； 档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）； 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。 内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％ 5万-15万平米为宜 多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。 购物中心 以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店 是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态 专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态 以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态 以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场 经营日用工业品为主的综合性零售商店 定义 经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品 以速成食品、饮料、小百货为主 商品结构以著名品牌、大众品牌为主 商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上 以食品为经营重点，满足食品一次性购全 商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全 产品/业态 规模较大 面积在100平方左右 根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米 具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定 标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000 规模大，营业面积在5000平方米以上 规模 仓储店 便利店 专卖店 专业店 超市 百货商店 业态 商业形式对比 03 项 目 特 征 初 探 Ⅱ 商业情况 01 我国商业主要沿街布置，特别是十字 交叉路口更是商业集中地带。 区政府、民生广场依托凯开大道十字 路口已形成经开区颇具规模的商业广 场。但沿线过来商业业态杂乱，商业 氛围淡薄。 项目所处位置也将是十字交叉路口， 且周边住宅区云集，适当的业态布局 将和民生广场呼应，形成经开区商业 核心。 交通组织 02 作为以商业为主力开发导向的物业，道路通达性至关重要。 项目主展示面临交通干道－凯开大道， 东临中昊大道，先天具有交通优势。 同时项目南侧及西侧还有城市微循环道路，区隔项目与其他项目。 商业发展方向 03 凯里商业中心 － 大十字、小十字 经济开发区 － 凯里城市副中心 温州商贸中心 － 经开区商业中心 项 目 业 态 建 议 Ⅲ 业态组合规划 01 经开区整体商业氛围不强，项目虽然有成为经开区商业核心的地理优势以及交通优势，但在短期内仍然是为经开区周边社区进行服务。 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。 业态组合规划原则： 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 部分商业业态在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。 项目具有打造经开区购物中心的先天气质 购物中心各业态组合 02 购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源 饰品、服饰、化妆品等 品牌店 聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势 知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所