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多管齐下抑制房价持续过快上涨 　　随着经济的繁荣，房地产行业呈井喷式发展，我国房价在近7年中呈现不断攀升的趋势，特别是今年以来，随着“国五条”政策效应的逐渐淡化，一线城市房价涨幅突出（均接近或超过20%）。截至今年9月，百城住宅均价已连涨16个月，其中，第三季度涨幅较二季度明显扩大，累计上涨2.89%。笔者认为，我国（特别是一线城市）的房地产价格继续攀升将持续3到5年，但必须抑制未来房地产价格的持续过快上涨。 房价何以继续攀升 房价持续攀升，原因是多重的，主要受经济发展、市场供求关系的变化、地方政府政绩观等等因素的影响： 受经济高速发展和宏观政策的影响。经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展，这是所有产业发展的基本规律。随着我国经济的发展，人们会把潜在的购房需求变成真实需求，刺激房地产价格的上涨。同时，房地产价格的增速则要受到社会经济发展、城市化进程、限购政策、保障房政策、住宅需求、通货膨胀、国际经济环境等多因素影响。 受房地产供求关系变化的影响。随着房地产市场的需求多档次、购买动机多元化、功能需求个性化发展，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全、舒适性方向发展。住宅已成为家庭主要消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。第一阶段顾客需求改变，需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现；第二阶段房地产价值变化。当顾客需求向高层次方向发展，住宅质量、环境、科技含量等逐步提升，使得产品的品质不断加强，提高了房地产商品的附加值；第三阶段地产投资和刚性需求并存阶段。一般情况下，当房地产价值增加，作为对房地产投资商的回报，这部分价值必然要在房地产价格中得到体现，房地产价格自然会提高。 而住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。随着中国城镇化水平的提高，经济的迅速发展，素质教育普及广泛，人均收入逐年提高，更多的人从农村走向城市，从郊区涌向城区。自2008年以来，房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川，都是外来人口购房比例较高的城市。这些外来人口的住房需求是迫切且具有刚性的。同时，我国目前正处于城市化进程的加速期，每年新增的城市家庭（含新婚家庭）数量庞大，这部分家庭对于房屋的需求量不容忽视。此外，有一部分居民在早期已购买过住房，但由于当年的住房在户型、功能上的不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。 受金融资本和金融政策的影响。改革开放以来，随着经济社会的发展和生活的改善，广大居民手中积累了一定的财富，客观上有保值增值的需要。因此，有相当的一部分人想要通过投资理财，让手上的财富增值。但随着全球经济危机的不断持续和发酵，一般意义上的制造业利润率已经变得十分微薄，加上人工成本的上升、生产资料成本的成倍增长，投资传统的工、农业已无法得到很好的回报，导致社会资本流向其他经济领域。所以，受到人多地少、城镇化进程提速、住房刚性需求等基本国情和外部因素的影响，投资楼市几乎等于稳赚不赔的代名词，导致资金进入楼市欲望强烈，使得房产成为社会资本的主要投资品。 受地方政府政绩观的影响。在一些产业不十分发达的地区，房产成为区域主导产业及区域财政主要财政来源。一方面，这些区域政府为了刺激辖区经济发展，增加地方财政收入， 以达到大幅度增加地方GDP的目的，不仅对房地产买卖持支持态度，并且将土地出让及房地产买卖作为区域内主导产业来推广。另一方面， 房产价格对地方税收有重要影响。与不动产有关的税收（如： 房地产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税等）都与其市场交易价格波动有很大的联系。因而房地产增值有利于增加地方政府财政税收。只有拥有充足的地方财政， 政府才能满足民众与上级政府的需求。因此， 将房地产作为区域主导产业成为地方政府追逐地方政府收益最大化的必然选择。但这种选择却成为了房地产价格进一步上升的重要原因之一。 抑制房价持续过快上涨 房价问题事关国计民生，中央政府与地方政府应承担起抑制房地产价格过快上涨的重大责任，多措并举进行综合“整治”： 规范房地产商的商业行为。一方面要加大对开发商的监管力度，确保供应的土地能够及时、有效的转化成住房供应；另一方面，要通过制定长期、稳定的土地供应政策合理引导市场参与者对未来房价的预期，进而保持住房市场的稳定发展。同时，要规范房地产产业市场竞争秩序，避免恶性竞争。 坚定地抑制投机性投资需求。投资性住房需求是由预期搅动的，投资者相信投资房地产能够获得收益，就会源源不断地进入房地产市场，从而直接抬高房地产价格。这就要求政府必须出台