《不动产估价》：土地估价.pptVIP

12.4.3 不动产增值 1不动产增值的原因 ①由于土地经营者增加对土地的投资所引起的土地增值。 ②由于土地周围设施的改善所引起的土地增值。 ③土地利用类型的变化所引起的土地增值。 ④由于时间的推移，人口的增加和社会经济的发展所引起的土地增值。 2 不动产增值的界定 ①不动产增值与不动产价格增长的关系 ②不动产增值与追加劳动的关系 3 不动产增值的计算 其计算公式为： 12.5 农用地估价 12.5.1 农用地估价的概述 12.5.2 农用地估价方法 12.5.3 农用地宗地估价 12.5.4 农用地征收价格评估 12.5.1 农用地估价的概述 1 农用地估价 2 农用地价格的影响因素 ①自然因素 ②社会经济因素 ③特殊因素 12.5.2 农用地估价方法 1 收益法 ⑴年总收益的分析计算 ⑵年总费用的分析计算 ⑶求取年纯收益 ⑷求取年纯收益 2 评估分析法 ⑴建立农用地价格影响因素体系 ⑵制定农用地价格影响因素评分标准 ⑶调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分 ⑷确定单位分值价格 ⑸计算待估宗地价格 12.5.3 农用地宗地估价 1 农用地宗地价格 2 不同利用类型的农用地宗地估价 ⑴耕地地价估价 ⑵园地地价估价 ⑶林地地价估价 ⑷牧草地地价估价 3 不同估价目的的农用地宗地估价 ⑴承包及转包农用地价格评估 ⑵农用地租金评估 ⑶荒地拍卖评估 ⑷荒地抵押价格评估 12.5.4 农用地征收价格评估 1 农用地征收价格影响因素 除有农用地价格影响因素以外，还应有以下因素： ①权利因素 ②用途因素 ③社会保障因素 ④其他因素 2 农用地征地区片价评估 ⑴评估步骤 ⑵调查资料 ⑶划分社会保障区 ⑷测算社会保障价格 ⑸计算单位面积农用地社会保障价格 ⑹绘制社会保障价格图 ⑺划分农用地征收价格区片 ⑻计算农用地征地区片价 3 农用地征收宗地价格评估 ⑴综合法 ⑵比较法 ⑶征地区片价系数修正法 ⑷农用地征收价格的确定 本章基本概念 土地估价 基准地价 宗地地价 地价动态监测 建筑地价分摊 不动产增值 农用地估价 思考与练习 1 基准地价评估实践中，主要的两种技术路线是什么？它们的适用条件各是什么？ 2 基准地价更新的主要技术路线有哪些？ 3 简述不同权利状况下宗地地价的估价方法？ 4 简述地价动态监测的评估程序。 5 简述地价动态监测成果的作用。 6 影响城市土地空间价值的因素有哪些？ 7 建筑地价分摊的意义的什么？ 8 建筑地价分摊需要考虑的因素有哪些？ 9 建筑地价分摊的方法有哪些？各自的优缺点是什么？ 10 不动产增值的原因有哪几种？ 11 不动产增值与不动产价格增长的关系如何？ 12 农用地价格的影响因素有哪些？ 13 如何应用评分估价法？ 14 简述不同利用类型的农用地宗地估价。 15 简述不同估价目的的农用地宗地估价 16 如何评估农用地征地区片价？ * 不动产估价 编著 周小萍 毕继业 王军艳 第12章 土地估价 12.1 基准地价评估 12.2 宗地地价评估 12.3 地价动态监测 12.4 建筑地价分摊与不动产增值 12.5 农用地估价 学习目标 通过本章的学习，读者应了解不动产估价中重要的组成部分——土地估价，熟悉土地估价中的基准地价评估、宗地地价评估、地价动态监测、建筑地价分摊与不动产增值、农用地估价等的技术过程。 12.1 基准地价评估 12.1.1 基准地价的概念和特点 12.1.2 基准地价评估的原理 12.1.3 基准地价评估的思路与技术路线 12.1.4 基准地价的评估程序 12.1.5 基准地价成果的应用与更新 12.1.1 基准地价的概念和特点 1 基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。 2 基准地价的特点 ①平均性 ②区域性 ③时效性 ④全域性 ⑤标准性 ⑥公示性 ⑦控制性 12.1.2 基准地价评估的原理 ⑴土地收益是基准地价评估的基础 ⑵地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据 ⑶各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基础 ⑷城镇土地利用结构在一定时期内的相对稳定性和长期趋势上的变化性是基准地价相对稳定和不断变化的前提 12.1.3 基准地价评估的思路与技术路线 1 基准地价评估的思路 ①以土地级别为基础进行基准地价评估的思路 ②以土地条件均质区域为基础进行基准地价评估的思路 2 基准地价评估的技术路线 ①以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价 ②用土地条件划分均质区域，用市场交易等资料评估基准地价 12.1.4 基准地价的评估程序