研究北京F3用地.pptx

城建开发北京F3用地专题研究;市场研究部分结论前置;商水商电与民水民电的比较;F3用地专题研究背景;专题目录;6页;F3用地属性界定;F3用地出现的背景;9页;土地部分小结;近三年56宗F3用地成交一览;近三年F3用地成交量;F3用地分布;近三年F3用地成交区域;近三年F3用地成交价格分析;近三年F3用地成交价格分析;2014年F3用地成交情况;18页;类住宅市场结论前置;类住宅市场——环线与区域分布;类住宅市场——价格差异;类住宅市场产品分类;类住宅产品价值体系——商住公寓;24页;25页;26页;27页;28页;典型案例——东亚新华地产;案名;案名;案名;小结;交通驱动+小户型+loft产品+高附加值;典型案例——绿地起航社;产品：2.8米层高，40-120平米;典型案例——绿地起航社;典型案例——绿地起航社;典型案例——绿地起航社;交通便捷+小户型（低总价）+loft产品+高附加值;采用较为规整和对称的平面风格，和规整的地块形成呼应，围合出区域的边界，产生整体感； 简洁现代的造型设计，灵感来源于周边的仓储用地的集装箱堆叠的形态； 通过对现代集装箱再利用的研究和建筑造型的组合关系，得出的建筑立面； 通过立面的多变性提升居住舒适度 。;产品特征——loft产品，2梯10户、4梯18户及2梯18-19户，主力户型50-70平米，4.2米层高，局部挑空;月均成交71套，主力户型50-70平米，主力总价在70-120万，基于项目自身原因（官司）后期去化慢;成交特征——首付分期，5万首付起即订房;交通：地铁驱动； 规划及产品：围合式布局， loft产品设计，主力户型50-70平米，4.2米层高，局部挑空； 成交：月均成交76套，主力总价在70-120万，低总价降低购房门槛； 营销：采取分期首付，降低购房门槛。;46;47;户型特征—以50-70㎡小户型为主力，每户预留上下水，商水商电，无燃气;49;驱动：地铁上盖 规划与产品：点式塔楼围合增加社区私密性； LOFT每一层送一层，高附加值； 配套资源：临大型商业配套； 成交：月均成交126套，成交总价集中在100-150万元； 客群：商住产品不限购，小户型低总价，南城刚需客户及部分投资客，看好区域升值潜力。;区位;典型案例——旭辉E天地 ;在售4.2米LOFT40-100平米开间，投资、自用、办公多重功能。;典型案例——旭辉E天地 ;小结;地铁驱动+高附加值+生活配套;典型案例——万科FUNMIX半岛广场 ;在售4.2米LOFT,60平米、101平米、103平米，样板间打造充满年轻活力，落地窗增强空间感和采光度。;典型案例——万科FUNMIX半岛广场 ;小结;区位;典型案例——珠江四季悦城 ;90平米三居;典型案例——珠江四季悦城 ;可借鉴点： LOFT4.5米层高、二层楼道作为储藏间赠送、精装修、户型设计舒适、宜住宜办公的双重营销策略。;交通便捷、规划利好、4.5米LOFT产品、赠送10平米储藏间、生态资源环境良好;规划特点：开放式街区布局，集商业、LOFT、低密住宅、企业独栋于一体。;产品特征——15栋9-13层塔楼精装loft，2梯11户或14户，户型区间主力40-80平米，商水商电，边角户型通燃气。;泰禾1号街区 41平一居;典型案例——泰禾1号街区 ;小结;类住宅市场产品分类;类住宅产品价值体系——类别墅;74页;项目名称;典型案例——万科长阳联排别墅;月份;规划：拉高排低做部分低密产品，提升项目档次的同时，提升利润率； 产品：以低总价小面积高附加值对抗周边竞争（住宅属性）项目； 客户：市中心有一定经济实力的企业领导和个体老板，有一定居住需求但是受限购政策无法购买居住类用途的产品;项目名称;;典型案例——金融街园中园 ;月均去化8套，主力面积在500-600平米，主力总价在800-1000万。 ;550平米小独栋，地上三层、地下一层，户型方正，12米大开间，15米长进深，尺度开阔，且可实现自由分割； 地下一层室内和地下一层车位赠送，露台赠送附加值较高，以居住类客群为主。 总价门槛低，不限购。;;规划：规划有企业独栋和集中式办公多种产品； 产品：550平左右产品居住客群居多，900平米以上产品多为办公； 客群分布：居住类客群以东二换、东三环客群为住，因受购买资格限制，且总价门槛低而购买； 营销：规避居住用途，宣传和样板间均宣传为“低密办公”；短信宣传时囊括居住和办公客群。;项目名称;规划了77栋具有“生态单体、围合院落”特点的高品质单体建筑，即带来私密环境，又构成资源占有最大化。建筑单体面积为约660-1600平方米，为框架结构，可根据需要实现楼内自主化功能分割，达到定制专属的空间需求。;典型案例——台铭国际企业花园;小结： 规划：单体围合式独栋产品； 产品：稀缺独栋产品，框架