新苏中心营销计划最终版.pptVIP

全媒体营销 综合运用各种营销手段，线上线下多渠道蓄客 跨界拓展 电销call客 派单、巡展 短信 网络 报纸、杂志 电视、电台 高炮、户外 全媒体 营销 高炮 本案 户外目前集中于项目周边及东环、西环，建议在现有基础上新增高炮、三面翻数量，尤其是园区方向，对于园区客户进行户导入。 现有户外 建议新增户外 网络、报纸、杂志、电视、电台等大众媒体费用较昂贵，而且客户与目标群体有所出入。适合结合项目认筹、开盘两大重大营销节点适时启动。 网络： 建议选择苏州搜房网及365地产家居网为主，在两大节点前一周进行硬广投放，同时注重前期软性宣传及后续报道炒作。 报纸： 在两大营销节点来临前两天，选择《苏州日报》或《姑苏晚报》进行整版硬广投放，轰动全城。 杂志： 可选择《俏丽boss》、《裘马先生》等时尚类杂志，以及《苏州楼市》《楼市商情》等业内专刊进行项目软性专题报道，增加项目知名度。 电视 电视可选择《第一房产》以人物专访、楼盘新闻报道等软性宣传为主。 电台 FM104.8苏州交通广播台，早晚上下班高峰期黄金时段播出，可以选择15秒或30秒时长。 线上媒体 百货联动 针对新苏百货VIP客户，向新苏百货VIP客户邮寄直邮广告、积分送礼品、积分倍增抵房款，奢侈品展活动等 经营场地物料植入 巡展 前期巡展，吴中店效果明显高于石路店。考虑性价比和准确率，建议后期巡展选择项目周边，不做外区域扩散。 丽丰购物 南门沃尔玛 吴中商城 世茂大润发 派单 求质。由置业顾问进行精准派发。 求量。使用小蜜蜂进行本区域、外区域海量派发 跨界拓展 圈层拓展 整合商会资源 线下渠道 本案 世茂大润发 丽丰中心 南门沃尔玛 吴中大厦 巡展 建议在项目周边沃尔玛、吴中大厦、丽丰中心、世茂大润发设点巡展，固守周边客户；另外大力拓展吴江市场，建议在人流密集、商业氛围较好的正翔广场、吴江大润发、万亚中心进行巡展活动。 吴中巡展点建议 巡展地点 费用 南门沃尔玛 2.8万/月 世茂大润发 4万/月 丽丰中心 10万/月 吴中大厦 3万元/月 正翔广场 万亚广场 吴江大润发 吴江巡展点建议 巡展地点 费用 正翔广场 3.8万/月 吴江大润发 3.8万/月 万亚广场 7500元/天 （建议周末） 圈层拓展 对银行VIP、高尔夫俱乐部、高端4S店等客户进行点对点圈层拓展； 定期举办圈层产品推介会、酒会，积累客户，吸引高端客户，引起口碑传播； 整合商会资源 整合商会资源，进行直接拜访，宣传项目信息，筛选意向客户，举行项目针对性的推介酒会 提高客户心理价位 客户心理价位主要集中于2-3万/米。该价格与本案价格预期定位出入较大。应对这个问题保持警戒，设法在销售说辞、企划、售楼处包装等方面进一步提升客户心理价位。 1，项目大型活动刚起步，项目声势尚未形成 2，项目需要大商家支撑 3，项目业态、产品分割、销售模式等信息未明了 4，竞争对手价格定位偏低 5，项目周边尚未完全形成旺盛的商业氛围 客户心理价位低的原因： 1，地段（交通要素、周边客群） 2，区域商业格局 3，商家知名度和影响力 4，合作团队知名度、案例 5，项目产品规划 6，项目业态规划和档次 7，开发商品牌 8，企划、售楼处等软性的、潜移默化的影响 影响商业价格因素： 认可和信心决定价格 本案可售商业面积约22000㎡，假定首次开盘推售40%，共约8800方左右，项目面积段15-35㎡，按照平均面积25㎡推算，预计首次推出量在352左右套商铺（具体推出数量视蓄客情况待定），按照首次成功开盘强销期销售率80%计算，首次开盘强销期至少需实现约280套的销售量 营销目标—推盘量 营销目标—认筹目标 据商业项目认筹认购保守估计测算，认筹认购比为2.5:1。首次开盘实现约280套的销售量，至少要在开盘前积累700组认筹客户 营销目标—来人目标 据商业项目认筹认购保守估计测算，来人认筹比为4:1。要在开盘前积累700组认筹客户，至少需要实现2800组来人。截止11月15日，售楼处总来人约为1000组，还需要积累组1800客户。根据工程进度，预计在3月中开盘，剩下蓄客时间（除去春节假期）大约有120天左右。每天售楼处需要约15组来人 营销重点 开盘时间延迟将对客户心理造成不利的影响，另外，从目前售楼处来人状况来看，登记客户大致在10组/天.近来售楼处来人呈下降趋势。按此来人速度，还存在一定的来人缺口。 年前怎样通过新的营销动作维系诚意客户，以及年后如何迅速提升来人量，是本案营销的重中之重！ 我是谁？ 要去哪里？ 报告结构 去哪里？ Where to go 现在哪？ Where am I 怎样去？ How to go 有何难点？ What question？ 有何难点？ What question？ 营销问题 项目周期太长，