裕景春天2014年营销方案.pptVIP

【项目策略篇】 项目SWOT分析 一 项目客户定位 二 项目均价定位 三 项目营销策略 四 项目传播定位 五 方案一（认筹量存货量） 营销时间轴 持销清盘期 2013.10 2014.3 2014.4 2014.7 2014.8 2014.11 准备期 蓄客认筹期 开盘强销期 2014.10 2015.1 方案二（认筹量存货量） 2013.10 2014.3 2014.4 2014.6 2014.7 2014.10 2015.2 准备期 一期蓄客认筹期 一期开盘强销期 二期开盘蓄客认筹期 2014.9 2014.12 2015.1 二期开盘强销期 2015.4 2015.3 持销清盘期 根据行业内同类竞争楼盘的情况分析和比较，我们建议在楼盘的整体营销策划中，楼盘应采取差异化的营销策略，在规避楼盘本身缺陷的同时，对本案优势进行渲染造势，通过全新的广告表现形式并结合全新的促销活动，引起轰动性效应，赚取人气，从而赢得市场，争取在短期类掀起一场购房热潮。 渠道营销节奏： 开盘前：树立相关产品形象，媒体渠道立体组合； 开盘后：主要通过关系营销+活动营销挖掘客户； 指导宗旨： 渐进式、持续的树立项目高端形象，引爆市场关注度； 通过现场、产品展示和客户体验，提增客户购买信心。 营销时间线核心内容设定 类别 时间线 2013.10-2014.3 2014.4-2014.7 2014.8—2014.10 2014.11－ 2015.2 准备期 蓄客认筹期 开盘强销期 持销清盘期 主要工作 VI整合、差异化资源宣传、市场活动参与 启动VIP认筹，主推物业管理素质品牌，打造贴心物业服务品牌，设定推盘系列活动、通过项目信息全面集中引爆，分解后续储客压力。 集中解筹，通过产品推介会、品鉴会主打项目品牌层次 通过亲子活动，住户交流会等活动主打项目优质生活方式，树立口碑；通过客户答谢会，尾盘优惠活动促使楼盘清盘，提升品牌形象 营销目的 销售策略的调整期，通过与客户的接触，预热项目温度，对价格、配套及商业规划做进一步细节的调整，为销售作准备 意向客户登记积累，确立核心客户；开始内部认购，同时价格根据前期的调整确定。 利用前期积累的核心客户跟进，盛势开盘，引爆市场，制造抢购局面，实现快速销售，为后期营销奠定基础 借助前期的势头，继续进行强势宣传，充分发挥老客户带动新客户，利用品牌优势实现最佳的口碑传播效果；针对性解决难点，全面清盘，完成项目资金回笼 工程节点/销售物资 售楼部、沙盘模型、户型模型 样板房、示范园林区包装准备 样板房、示范园林开放 园林全面展示、外立面落下、准现楼、入住准备，启动“业主回馈月”为契机，逐栋逐户扫盘 时间跨度 6个月 4个月 3个月 3个月 物料准备 销售内软包装（横幅、吊旗）/折页/户型单页/VI物料/DM/客户通讯录/优惠卡/礼品 /短片 总平图/户型图/效果图/宣传折页/意向认购书/业主登记表/现场导视系统/售楼处功能展示 折总平图/户型图/效果图页/户型单页/客户通讯录/精装楼书//意向认购书 折总平图/户型图/效果图页/户型单页/客户通讯录/精装楼书//意向认购书 媒体组合 网络、户外广告、报广、微信、微博、短信群发等 户外广告、网络、软文、报广、电视、DM直投、微信、微博、派单、短信、巨幔、路演、看房车、站牌广告等 A栋 B栋 D栋 C栋 南 北 东 西 推售节奏安排如下： 总体先北后南，先左后右 根据蓄客情况，制定推售货量 先推A、C两栋，后推B、D两栋 争取开盘当天去货量达70%或以上 首推货量保证产品线的丰富，采用多户型搭配销售模式 采用小幅多频的策略 推货原则 推货建议 操作要点 1、根据蓄客情况，制定推售货量。 2、按市场需求推货。 3、不同楼层、不同面积产品，优劣单位搭配推出，形成价差压力；同时，为后续推货保留足够的可选空间，从而保证每一次加推都形成热销效果；每次推货量需视阶段性的客户量而定，制造货源紧俏气氛，刺激客户下订。 4、保持推货节奏紧凑性，在市场与客户心理，始终保持热销的错觉 1、首推货量保证产品线的丰富，采用多户型搭配销售模式，丰富的产品线有利于给予客户更多的选择，也容易吸引更多的客户，确保首推楼盘的畅销，为后面销售积累人气。 2、由于首推效果直接影响到后面的销售，而且现在节日促销的效果不是很明显，建议首推货量参考蓄客量。 3、后期推货建议视首推情况而定，建议采用小幅多频的策略进行推货。 1、差异化推盘。把握市场竞争者的推售节奏及推售时机，尽量避免大规模的同质竞争。 2、多产品组合。多产品组合，扩大每批产品的需求客户层面；强调创新产品，抢占市场。 3、分批推售。将项目不同产品价值分级，从项目整体价格最大化