商贸城招商定位报告(例).ppt

房地产E网 温州商贸城SWOT分析 SWOT分析得出的启示 本案在销售和招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。 相应的策略 规避劣势 解决产权问题 解决工商税务优惠问题 解决产权,经营权与管理权分离的问题 重新调整产品形态，使其更能符合招商要求 主动完善相关配套，引入人气 解决统一规划、统一经营、统一管理的问题 发挥优势 抓住市场空白点，切入市场 整合周边产业优势，明确市场定位 因为张家港专业市场不多，把握机会向政府要优惠 房地产E网 第四部分 定位及细化篇 温州商贸城做专业市场的理由 温州商贸城招商定位原则 温州商贸城招商方向及最终定位 温州商贸城最终定位的依据 1 2 3 4 房地产E网 温州商贸城做专业市场的理由 交通便捷 位于杨锦公路和张扬公路旁，沿江高速直接接入长三角交通网络，便于向整个长三角辐射，能够降低销售产品的物流成本； 支持温州商贸城做专业市场的理由 地段偏远 温州商贸城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费，而专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应； 温州商贸城不得不做专业市场的理由 体量及建筑形态支持 温州商贸城建筑面积约11万方，建筑形态主体两层，部分三层，适合做专业市场； 配套欠缺 温州商贸城周边配套较差，普通消费者难以在温州商贸城周边满足购物所产生的相关需求，而对于专业市场的客户，这方面的因素的影响就要小得多； 房地产E网 温州商贸城招商定位方向的选择原则 市场空白原则 不仅要立足在张家港，而且要立足于长三角区域，至少要在苏南地区寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争 可行性原则 招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强 可操作性原则 产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件 成本导向原则 必须在保证在温州商贸城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让温州商贸城真正兴旺起来 1 2 3 4 房地产E网 温州商贸城招商的方向 儿童用品类 女性用品类 成衣棉纺类 日用百货类 小商品类 温州商贸城可选择的 招商定位方向 综合考虑上述招商原则，温州商贸城的招商定位方向主要有以下几类： 房地产E网 我们对温州商贸城的业态定位 妇女儿童用品 交易广场 妇女用品 儿童用品 床上用品 房地产E网 定位妇女儿童用品交易市场的依据 产业有支持 能够在长三角范围内寻找到比较有力的产业支持 女性用品、儿童用品和床上用品的商业定位，既可以满足单个消费者对其的零散需求，同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征 商业有特色 特色商业定位吸引两大消费主体——女性与儿童 零批易共存 招商易成功 此商业定位在长三角能够找到大量生产企业和流通商入驻本案 房地产E网 定位妇女儿童用品交易市场的理由 市场有空白 苏南地区目前还没有较大规模的专业化的妇女和儿童的专业市场，以专取胜，是本项目的重要法宝 温州商贸城目前的一层门店，二三层仓库的仓储条件能够满足经营户的仓储要求 仓储要求低 调研显示，以中青年为主的工人阶层，对于女性用品、儿童用品具有较大数量的需求，且其消费具有较强的冲动性和随机性。而高收入阶层亦经常驱车前往杭州、常熟、上海等地购买女性用品、儿童用品和床上用品，三种产品在张家港具有较强的市场需求。 产品有市场 房地产E网 定位妇女儿童用品交易市场的理由 人流易聚集 此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、冲动性、随机性消费倾向，人流易聚集，并形成滞留 整改要求少 温州商贸城目前的产品形态等各方面均比较适合做此定位市场，定位变动后发生的相应整改较少，也能节约部分成本 易生现金流 现有的商业定位属于日用消费品，季节性消费不明显，且多数不属于耐用品，易产生现金流对于本新兴市场至关重要 政府必支持 现有的商业定位一旦成形，不但解决大量社会就业问题，而且能为政府提供大量财税收入，并且有可能成为张家港商业历史上的一座丰碑 房地产E网 第五部分 招商篇 招商原则 招商前提 招商目标 招商实施 房地产E网 招商原则 招商朋友化 长三角品牌化 特色街区化 时尚潮流化 批零兼营化 效益最大化 作为招商工作的指导方法和今后张家港妇女儿童用品交易广场工作开展方向，始终围绕、贯穿本‘案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时尚潮流化、批零兼营化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求 房地产E网 招商前提 政府支持 开发商搭台 整合社会资源 房地产E网 政府支持 支持五 政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收； 支持四 在“