柠都新城一期商业策划报告20100517.ppt

;;*; 柠都新城一期商业部分之于柠都新城项目全盘而言，既是柠都新城项目后续滚动开发资金的重要来源之一，同时也是公众及投资人对未来柠都新城产生理性认知度的关键所在，因此，柠都新城商业部分的入市（商业部分销售、招商、运营）将关系到柠都新城项目全盘的发展态势。;*;安岳商业地产总体特征; 安岳商业市场租售数据抽样调查表;安岳六个商圈内。 有特点、有参考价值的在经营、在售商业。 分别为： ——家和购物广场（原柠都购物广场 ） ——民族星城 ——奥星锦城;家和购物广场 —— 基本情况;家和购物广场—— 楼层业态;家和购物广场—— 运营状况;民族星城 开发商：四川省勇向前房地产开发有限公司 项目地址：普州大道南段 商业总体量：不详 销售模式：裸卖 （09年9月开卖，目前剩余两套，一套180㎡，一套600㎡。一层售价7000-8000元，据说涨价仅一次为100元；二层售价3000-4000元）;奥星锦城 开发商：四川省奥星房地产开发有限公司 项目地址：普州大道南段 商业总体量：不详（已售约5000㎡，目前接受咨询约5000㎡） 销售模式：裸卖 （已售一年多时间，达到销售条件的5000㎡，已售罄。一层售价7000-13000元，其中涨价数次；二层售价3000-4000元；三层售价2000多-3000多元） 目前底商对外招租价格为40元/月.㎡;*;*;成功商业街要诀 －－“商业街至少要成为一个区域的名片”、 －－“在强调建筑本体所表现出的美感和潜在聚客能力的同时，继而全面提升城市商圈内部的聚合和整体辐射力”。 商业开发和经营是两个不同的概念，如果开发商在物业销售之前有一个完整详细的商业开发计划，将不至于出现“销售的结束就是商业街生命的结束”这样的尴尬局面。 ;（注：核心商业区一般按12-15年资金回报率进行反推得出大致价格，附属商业区一般按18-20年进行计算）;世界著名商业街：;商业步行街的三个空间维度－－长、宽、高 商业街的一般长度为500－700米，最高限为1000－1500米（王府井步行街810米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路1400米、哈尔滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、巴黎香榭丽舍大街1880米） 商业街适宜宽度为20－30米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王府井步行街38米、上海南京路30米。 商业街宽度和高度的比例最好为1：1，最高不要超过1：2（上海南京东路步行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1：1的比例） 从一般的情况看，步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜，最高不要超过四层，地下延伸则最多不要超过两层。 ; ;商务酒店 及办公大楼 ;主力商业街：包含两栋独立商业体，一条长280米，宽30米的步行街。这是项目主力商业区。业态规划：大卖场、超市、电影院、特色饭店……;特色购物一条街：品牌服装、服饰、家居饰品、当地特色商品……;特色美食一条街：各种特色美食、小吃、以及一些社区配套小便利店…..;商务酒店 及办公大楼 ;商务酒店 及办公大楼 ;四、销售建议; 关于主力商业街：包含两栋独立商业体，一条长280米，宽30米的步行街。这是项目主力商业区。仁智建议：现阶段该部分商业以招商为主，在完成招商后运营5-8年后，逐步形成以此为核心的商业中心后再销售。预计售价：一楼：可达3万—5万/㎡，二楼： 1.5万—2.5万/㎡，三楼：8000-9000 元/㎡ 。如现阶段销售，仅能达到:一层10000元/㎡，二层5500元/㎡，三层3200元/㎡。 ; 关于临柠都大道商业： 主要以一楼商业为主紧邻独立商业体。是目前客户关注度较高的区域。 仁智建议：现阶段沿柠都大道商业以社区商业形态销售：预计售价：10000—11000元/㎡。该区域如果在完成招商后运营2-3年销售，预计售价：2万/㎡左右。 ; 关于东、西区底商以及靠近南山公园商业：现阶段看该部分商业的价值最低，但随着南山公园的建成使用，主力商业街的带动2-3年后该部分的商业价值将逐步体现，5-8年后预计售价会达到2—3万/㎡。但现阶段如要销售售价仅能达到5000—6000元/㎡，且销售进度也不容乐观。仁智建议：该部分商业现阶段不宜销售，如销售可采用：“回购式产权商铺”销售或“售后包租统一回报”的形式。 ;小结： 1、建议目前重点以招商推广为主，同时推出部分沿柠都大道产权商铺，在造成市场影响的同时，“声东击西”，售出部分商业。 2、如果“裸售”，建议均价在1万1/平米。（参考奥鑫·锦城”、“民族星城”，价格与之比肩或略高） 3、如果售后包租，建议均价在1万3/平米。如包租5年，每年固定8%回报，相当于售价的40