论不动产交易安全在美国法上的保护——兼论对中国法之启示.pdfVIP

论不动产交易安全在美国法上的保护 — — 兼论对中国法之启示 马栩生 摘 要 美国法的不动产变动模式存在着不利于交易安全保护的先天弊端，合 同担保、产权意见书模式在产权保证上虽有 一 定实效，却不如所有权保险制度安全保障彻底。在维护交易安全上，所有权保险具有真实保障和损害赔偿的双重构造， 我国应当借鉴美国所有权保险以商业信用支撑不动产交易安全的做法，建立国家信用与商业信用共为支柱的不动产登记 制度体系。 关键词 不动产登录 契约担保 产权意见书 所有权保险 商业信用 中图分类号：D923．2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2010)03-094-03 学者霍布斯曾谓：“人 民的安全乃是至高无上的法律”，安全 给受让人占有。 的土地所有权(LandTitleSecurity)不仅是地产交易和土地开发的 与交付相比，登记对不动产权利移转并不具有决定性意义， 催化剂，更是市场经济之所 以存在和可持续发展经济之所以能够 美国大部分州都不具有大陆法意义的登记制度 (registrationsys- 维系的基础。交易安全的风险在于前手的瑕疵，如何保护不动产 tem)，所普遍存在的是 “不动产登录制”(recordationsystem)。依 交易安全，理论界多将视角聚焦于以德国为代表的大陆法，集中 照布莱克法律辞典的解释，这是一种将买卖契据或者抵押文书在 于 “物权行为无因性”、“不动产善意取得”、“登记公信力”等功能 公共登记机构予以记载，被称为 “公共图书馆型的记录系统”。“系 命题，对头号资本主义强国一美国的理论和实践则较少关注。笔 统只是将以前的土地交易情况和土地争议记录在案，咨询人到这 者拟以此为突破口，介绍美国法的实践，评判其得失，以求对我国 个 图‘书馆’，根据官方的索引调阅他欲了解的土地所有权状况。 不动产交易安全保护的方案优化与设计有所裨益。 但是，到底谁拥有该土地的所有权得由咨询人自己作结论……政 一 、美国的不动产物权变动模式 府部门只是提供该土地登记的材料，不对土地所有权的归属做出 依照Merryman在 1969年一篇研究报告中的结论，欧美各国 任何结论 。”由于登录仅为一种宣告，并非 “结论”，所以登录后的 的土地交易制度可分为五种类型：。(1)私权授受，以早期英国制 转让契据本身并不是对土地的 “权利”，并不构成买受人财产权利 度为典型，现 已不存在：(2)公证加文件等机制，见于法国、意大利 的基础。 及多数拉丁美洲国家：(3)权利登记制 (托伦斯登记制)，采行者 二、交易安全的前提——可交易的所有权 有美国若干州、南澳州、纽西兰及英 国一部分：(4)公证加权状登 在美国的产权移转制度设计下，一项不动产交易成功的前提 记制，以德国、瑞士及奥地利为代表：(5)文件登记制度，这是在美 就是该不动产具有可交易性 (MarketableTitle)，所谓可交易的所 国多数州所通行的制度 。它要求保存土地转手的公开记录，以便 有权就是指出让人实际拥有的不动产上没有任何财产上的负担 于土地购买者查阅，找到其正当产权的证据，从而简化土地交易。 (Encumbrance)，或者没有任何的疑问，不会引起任何的法律诉 该制度中，对记录的审查并不能保证土地权利，即还有赖于审查 讼 。 的彻底和律师对其产权史的不同意见。 在美国法上，可交易的产权主要包括 ：1．在锁链转让记录中 如果将Merryman的分析细化并JJu以放大，美国法中的不动 不存在缺陷的权利。一块土地所有权在历史上进行 了多次转让， 产移转大致有四个程序：1．订立书面契约：2．地契交付 (Deliveryof 每次转让都应有记录 ，由此形成了所有权记录的锁链系统，沿着 Deed)、3．公证：4．登录证书。其中，地契交付是不动产物权移转的 这些将一块土地上的权利从一个人手中转让到另一人人手中的 必要程序和实质要件。也就是说，欲使不动产物权发生移转 ，转 契据所形成的产权锁链(chainoftitle)，后续的购买者就能够调查 让人需要将代表转移不动产所有权 内心意思的地契(Deed)交付 (personalsearc