四川乐山某项目营销策划提报p.ppt

目标市场分析 （4）购买方式 大多数投资者采用的购买方式将是按揭贷款方式，部分经营扩张购买者更 喜好一次性付款方式。 投资者价值主张 本项目的目标客户按照分类对项目都存在不同的商品价值取向和行为目的。其不同的取向和目的都需要开发商给予支持和营造。归结起来离不开成本这个概念。 一、投资客户群 投资成本主要由单一房款构成，由于看好市场和项目的发展前景，希望有一个长期稳定的回报。要求合理的投入产出（租金）比。 二、自用客户群 经营成本主要由房款、物管费、货款、税收、人工费用等主要组成，房款和物管费主要取决于开发商，而货款、税收、人工等费用经营户可以自我预见和控制。投资目的在于有一个轻松和合理的经营空间，要求先生存、再发展。所以希望房款价格和物管价格合理（与市场同步）。 投资者价值主张 三 、 租赁客户群 经营成本主要有租金、物管费、货款、税收、人工费用组成。租金和物管费 主要取决于开发商和投资者，而货款、税收、人工等费用经营户可以自我预 见和控制。租赁客户前提是看好项目的整体商业规划和商业定位不可比拟的 绝对优势、项目的市场发展前景，目的在于扩大再经营和所经营的产品市场 占有率，希望租金和物管费合理。 综合分析：市场要求价格制定要合理，不能盲目，要贴近市场，充分平衡好开发商、投资者和经营者三者之间的利益，增大项目将来的生存空间和生命力，达到三赢的目的。 ◆控制单铺面积，将总价控制在一定范围，减低客户对总价的抗性。 ◆面宽大，进深短，合理紧凑，满足商业经营的要求。 ◆布局可分可合，满足不同业态对面积的需要。 产权商铺，低总价， 为更多的客户敞开大门！ 定位控制建议 ◆迅速建立项目的知名度与美誉度。以城市发展项目超值、增值作为投资新商圈的核心价值点; ◆以可持续与永续经营为战略方针，获得各大组团销售与运营成功; ◆持续推进整体的招商，营销中心开放前实现核心主力客户意向签约并举行首届全省招商推介会; ◆以营销中心开放为契机，全面启动上市与招商战役。确保实现认筹的成功开启。 ◆全力以赴，推进招商、推广、销售与品牌运营，在投资者、经营商家、消费者之间架起一座财富的桥梁。 营销战略目标 重点：招商先行、以招商带动销售！ 因此，在规划与营销上应以“特色”为本： 1、目标市场： 立足乐山，拓展外销、分销与招商，走出乐山市场做全省市场！ 2、专业市场本色： 以规划创造价值，以经营保障价值，以营销实现价值，打造鼎盛的乐山体验 式、情景式休闲购物大本营！通过组织创富联盟/商家联盟等，打造政府、 投资商、商家、最终消费者共赢的格局！ 3、永续经营： 以化整为零、永续经营之战略策略，为项目营造商家特色，为项目添彩，为 项目招商、促销、品牌打造量身定制因应之策！ 结合客户群体分析及营销定位 本项目采用 三大营销策略 六大营销手段 营销战略 （二）城市商圈详解分布图 6、莱弗仕万人小区商圈 市场地位 社区级零售商圈 商圈定位 功能定位：社区配套 档次定位：中低档 商业构成 超市、餐饮、社区配套和零售等 商业辐射范围 核心商圈：莱弗仕万人小区及周边500米内 次级商圈：乐山新城区 边缘商圈：乐山市区 目标消费群体 在该片区生活和工作的消费者为主 商圈通达性 位于两条主干道交汇处，交通便捷 商圈优势 周边兴建了大量住宅，充沛的人口支撑片区内商业繁荣发展。 商圈劣势 受到周边业态影响，导致该区域业态繁多，组合不恰当。给人杂乱不舒适的感觉，降低了当地商业档次和形象。本商圈毗邻新广场柏杨中路商圈，受到该商圈的分流较为严重，且难以与其竞争。 城市专业市场总体分布概况 城市专业市场状况 四 （一） 专业市场综合概况 （二） （一）城市专业市场总体分布概况 简要描述：乐山主要在营专业市场分布较散，以大安区、贡井区为主；市场数量较多，形成较早，硬件设施陈旧。 乐山在营专业市场 乐山在售专业市场 嘉州国际工业博览城 嘉州新天地·万和城 美巢家居 意凡家世界 乐山大市场 乐山市旧机动车交易市场 乐山牛咡桥工业品市场 乐山市二手电器交易市场 西南乐山农产品综合批发市场 乐山市市中区城东蔬菜批发市场 乐山市建材市场 （二）专业市场综合概况——在营市场 市场类别 市场名称 开业时间 总建面 （万方） 位置 经营业态 家居建材类 乐山市建材市场 -- -- 乐山市市中区柏杨中路 家居建材、仓储物流 小商品、农批类、文化用品、旧货类 乐山大市场 -- -- 乐山张公桥街17号 男女鞋服箱包零售 乐山牛咡桥工业品市场 -- -- 乐山市中区柏杨东路39 粮油副食、干货食品、男女鞋服、箱包百货 乐山市市中区城东蔬菜批发市场 -- -- 乐山市白果村龙马路 农副产品、蔬果批发、销售 乐山二手电器交易市场 -- -- 乐山市中区平江东街 二手家电、零部件 西南乐山