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第六章 房地产经营 房地产相关税费 房地产财务评价 房地产营销 第一节 房地产相关税费 一 、营业税 1.定义： 对我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。 2.营业税的纳税义务人 是指在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民，包括各类企业、事业单位、行政单位、军事单位、社会团体，及个体工商户及其它有经营能力的公民。 3. 征税范围 凡在我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的，均属于营业税的征收范围。 4. 税率 营业税的税率，依不同行业而设置。 金融保险业、服务业、转让无形资产，销售不动产的税率为5％； 5. 计税依据 营业税的计税依据为营业额 6.营业税附加 计税依据：营业税 （1）城市建设维护税 税率：城市为7％ 县为5％ 乡镇为1％ （2）教育费附加 税率为3％ 某房屋开发公司出售一幢住房，价款为2900000元，住房占地价款230000元，当月成交付款。该公司本月应纳营业税额如下： 　　 （2900000＋230000）×5％＝156500（元） 二、房产税（财产税） 房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋 。 1. 纳税义务人 房产税的纳税义务人为房屋的所有人，经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。 2. 征税对象和征收范围 房产税的征税对象是房屋。房屋的附属设施或配套设施，也作为房屋一并征税。房产税的征收范围限定在城市、县城、建制镇或工矿区。 3. 计税依据 房产税的计税依据有两种： (1)从价计征 即按房产原值减除一定比例后的余值计征。 (2)从租计征 即对出租房产，以房产租金收入为依据计征。但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征 4. 税率 房产税的税率，依照房产原值的余值计征的，税率为1.2％；依照房产租金计征的，税率为12％。 5. 减免税 以下房产免缴房产税： (1)国家机关、人民团体、军队自用的房产； (2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； (3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； (4)个人所有非营业和出租的房产； (5)经财政部批准免税的其他房产，包括：各类学校、医院、托儿所自用房产，作营业用的地下人防设施，毁损不堪的房屋和危险房屋，大修停用期间的房屋，微利企业和亏损企业的房屋。 除此以外，纳税人纳税确有困难的，可申请减税。 例：房地产开发企业6月将商品房出租取得收入20万元；同时将一楼建筑面积为800㎡，每平方米造价为3,000元的大厅，做为本企业销售处。计税？ 例：房地产开发企业6月将商品房出租取得收入20万元；同时将一楼建筑面积为800㎡，每平方米造价为3,000元的大厅，做为本企业销售处。计税？ 解： 1、出租的租金：20×12%＝2.4万元（房产税） 2、自用房产应从7月按原值计算房产税，具体计算： 800×3,000×（1－30%法定）×1.2%（税率）＝20,160（全年房产税） 三、城镇土地使用税 城镇土地使用税是指对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，按单位面积分等定额按期征收的税赋。 1. 纳税义务人 城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用的土地的单位和个人，具体包括国家机关、团体、企事业单位和公民个人等。 2. 征税对象、范围和计税依据 城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地，包括这些区域范围内的国有土地和集体所有的土地。 3. 税率 城镇土地使用税采用的是分类分级的幅度额税率。城镇土地使用税的每平方米年税率为： 大城市 0.5－10元 中等城市 0.4－8元 小城市 0.3－6元 县城、建制镇、工矿区 0.2－4元 4. 加收和减免税收 城镇土地使用税在以下两种情况下可加收： (1) 逾期不使用所征土地的，加倍征税。 (2) 用地超过批准限额的，对超过限额部分的土地，在规定限额部分的3－5倍范围内加收。 下列土地免缴城镇土地使用税： (1) 国家机关、人民团体、军队自用的土地。