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2015房地产项目户型配比研究
综合区域客户特点 客户区域:以A区域为主力,辐射C区域以及其他区域; 客户类别:主要为私营企业主\企业高管\外籍人士\香港客户; 客户特征:有知识,有涵养,有阅历,有实力…… 习惯自己制定游戏规则,留连自己的行为方式; 他们的落点在深圳,视野却在国际; 他们崇尚高品质的居住,讲究景观和片区资源; 客户需求:以三房四房需求为主力,两房需求居其次; 三房以120-135平为主力需求;四房145-165平为主力需求; 承受价格:均价在11000-16000元/平; 专题分析2:项目自身条件限制分析 占地面积(㎡) 容积率 地块一 46245.8 3.5 地块二 11700.1 3.3 地块三 11394.74 3.3 总计 69339.64㎡ 整体项目占地面积为6933.964㎡,容积率〉3.4; 从项目实际的数据指标考虑,要保证产品的通透性和舒适性,本项目具 备开发高层或者小高层的可能; 1、从A、B、C等区域的在售、已售的项目的来看,客户对于高层的 接受程度非常之高。 2、从本项目的数据指标和保证单位的通透性与舒适性来看,高层物业项目比小 高层物业更适合本项目 1.项目容积率影响分析 地形:被工业八路分割成两块。 北面地块相对规整,成正四边 形,而且地势平坦开阔;南面地 块合并形成弯“7”字型,一块较 方正,一块呈南北向的长条形。 朝向:整个地块的朝向无可挑 剔,可完全实现南北朝向;后 期规划中若不可避免需要东西 朝向则有景观加以弥补. 2.地块形状和朝向分析 景观:东眺后海湾和红树林以及海滨公园景 观,东南向望香港天水围景观,南向未来是 滨海长廊和西部通道景观,西向大南 山,北向将是未来南山商业文化中心区。 3.地块景观分析 道路级 别 道路名称 红线宽 度(M) 机动车道数 快速路 沙河西路 63.5 双向6 主干道 东滨路 93 双向6 次干道 后海滨路 60 双向4 科苑大道 34 双向4 工业八路 27 双向4 招商路 60 3车道×2 望海路 60 3车道×2 交通:目前通过工业八路直接进入地块。地块西边的后海滨路和东边的 公园路未来2年开通,2010年开通的地铁2号线(工业八路站)以及科苑 大道的建成通车,西部通道06年底开通。 地块周边交通路网列表 4.地块交通分析 由于项目所处的区域为新填海区,整个区域均在如火如荼的施工过程 中,因此项目未来的噪音存在一定的不确定性。 主要是来自直接穿越项目的工业八路和项目西边后海滨路带来的噪 音影响; 项目南边的地块四面临路,其中北边和东边邻次交通要道,北边地 块的东边和南边临次交通要道,这些道路虽车流和人流远远少于主 干道,但也会带来一定的噪音影响; 西部通道离项目较远,与西部通道之间也有其他的地块隔断,未来 西部通道噪音影响较小 东面的联检大楼也会产生一定的噪音影响 5.地块噪音分析 西部通道离项目较 远,与西部通道之间 也有其他的地块隔 断,未来西部通道噪 音影响较小 主要是来自直 接穿越项目的 工业八路和项 目西边后海滨 路带来的噪音 影响; 1)、从地块自身的特征分析,地块被一条交通干道分为南北两个区 域,北边地块方正、完整、地势平坦开阔,周边遮挡较少,具有建立 舒适性、高尚居住社区的较好条件;南边地块呈“7”型,虽然不如 北边地块规整,但西边和北边部分不临路,较为清静,适合居住。在 产品规划的过程中可综合考虑各个地块的优劣,以北边的产品规划为 主体. 2)、地块周边交通便利,路网丰富,但由于临近后海滨路与工业八 路,不可避免将受到一定的噪音影响,建议营造部分中等舒适户型进 行完善. 3)、地块的主要景观有东南的红树湾景观、东向的海滨公园和海湾 景观、西向的大南山景观,因此在将来的产品规划中若不可避免东西 向的户型可以用景观优势加以弥补。 自身限制性条件小结 西南角区域处 于工业八路和 后海滨路交汇 处,噪音影响 最大,受西边 后海楼群的遮 挡,景观面也 不是十分理 想,不具备设 置中大户型最 优支撑条件; 北面和东面紧临公园 路和小区路,南向和 东南向可看深圳湾海 景、北向是红树湾美 景;具备设置中、大 户型的质素。 南北通透,北可看园 林和红树湾景观,东 可观海景。具备设置 部分中、大户型的质 素。 影响类别 2房 3房 4房 同质片区客户需求特性 次主力需求 主力需求 主力需求 西部通道新增客户需求 次主力需求 主力需求 次主力需求 自身条件影响特性 鉴于邻近后海滨路和工业八路的影响,建议设置部分中 小户型; 综合 建议在结论三的基础上适当调高2房、3房比例.保留其 余户型比例. 分析原则:客户影响只修正户型需求比例. 自身条件以及新增客户分析统计. 二房 三房 四房 四房以上 区 间 75-85 ㎡ 100-120 ㎡ 120-1
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