房地产二级开发项目投资决策论证.docx

目录1、项目前期谈判土地交易方式选择2、项目投资决策流程程序3、项目决策阶段成果标准要求4、项目决策收益指标IRR介绍1、项目前期谈判土地交易方式选择1、1 土地交易方式招标、拍卖、挂牌出让（土地一级市场） 政府信用、简单清晰土地使用权转让（土地二级市场）1.2 土地二级市场转让案例分析A公司拥有某地块的土地使用权，B公司拟投资该项目，有如下几种方案可供选择方案一：直接签订土地使用权转让合同序号合作方式交易价格涉及的税种税率计税依据承担人能否记入成本程序比较B的风险1A将土地转让给B土地增值税30%-60%交易价格AB以交易价格入成本国土审批资金控制企业所得税25%交易价格AB以交易价格入成本契税3-5%交易价格BB以交易价格入成本印花税0.05%交易价格ABB以交易价格入成本营业税及附加5.5%交易价格（如以前是购买有发票，则以差额计税AB以交易价格入成本资金控制方案二：直接签订土地使用权转让合同序号合作方式涉及的税种税率计税依据承担人能否记入成本程序比较B的风险2A成立项目公司C，土地转到C公司，B收购C的全部股权企业所得税25%A按评估价与账面成本差额交纳企业所得税、股权转让差额A、CC以土地评估价入成本工商变更印花税0.05%股权转让全额BCC以土地评估价入成本土地增值税30%-60%AC以土地评估价入成本国土审批资金控制方案三：B成立项目公司，A以土地投资进入C，B收购A