房地产培训课件(张伟).ppt

* 讲到这里开始讲一天的课程安排：首先化几分钟分析为什么税务局会下这么大力气来查地产企业，宏观上有个概念。房地产企业所得税分为收入、成本和费用，将房地产企业的收入分为了五种收入，结合稽查注意点分别加以讲解，成本将结合总局即将出台的计税成本扣除办法，将地产企业的成本分为七大步骤。如果有时间的话，再系统的探讨税务局是如何查企业的，一进户看什么账，企业有什么注意事项。大体的安排就是这样。 * 老人画圈儿的故事。所得税是税中之王，其他的税种都是他的扣除项目，因此以所得税为纲，实质上可以将所有的税种都讲到。 * 83号文件洋洋数万言，最有意义的就是对预售收入征税的规定。 * * 第三部分：计税成本扣除 二、计税成本检查的常见问题 （一）合法扣税凭证 第三个文件：财税【2006】114号 乙方：“清包工”装饰工程，对于包工方只征收实际收到的人工费、管理费、辅助材料费，不包括客户自行采购的材料价款和设备价款） 甲方：对于甲方实际上就是“甲方供材”。 再次说明了，税务并不反对甲方供材，否则这个文件就说不通。 结论：税务不反对甲方供材，对于建筑劳务，乙方全额缴纳营业税；对于生产设备并提供安装的工程，符合条件的可以分别征收增值税和营业税；对于装饰工程，清包工，只对实际收到的价款征收营业税。 第三部分：计税成本扣除 二、计税成本检查的常见问题 （一）合法扣税凭证 甲方供材在检查中的注意点： 一是要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。因为反正乙方缴纳营业税是一定的，可能重复将8000万元发票开具。 二是不能认为材料发票不能列入成本。 三是不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。 第三部分：计税成本扣除 二、计税成本检查的常见问题 （一）合法扣税凭证 3、什么样的评估报告可以在税前扣除？ （1）对土地自行评估的评估报告是否能够作为合法扣税凭证，在税前扣除？ 自行评估的评估增值不能在税前扣除。企业所得税扣除，必要坚持历史成本原则，资产的隐含增值在资产持有期间，未得到实现，因此不能在税前扣除。 在稽查过程中，发现有很多企业为了加大成本，增大巨额评估增值作为成本在税前列支，少缴纳税款。 相关文件：财税[1997]77号文、财税[1998]50号 第三部分：计税成本扣除 二、计税成本检查的常见问题 （一）合法扣税凭证 3、什么样的评估报告可以在税前扣除？ （2）接受投资的土地或者不动产，以评估报告作为合法的扣税凭证，是否可以在税前扣除？ 营业税：①《营业税税目解释》（国税发[1993]149号 ）第九条??：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ②财税[2002]191号文件规定：将来转让股权也不征税。 第三部分：计税成本扣除 二、计税成本检查的常见问题 （一）合法扣税凭证 3、什么样的评估报告可以在税前扣除？ （2）接受投资的土地或者不动产，以评估报告作为合法的扣税凭证，是否可以在税前扣除？ 土地增值税：①财税[1995]48号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 第三部分：计税成本扣除 二、计税成本检查的常见问题 （一）合法扣税凭证 3、什么样的评估报告可以在税前扣除？ （2）接受投资的土地或者不动产，以评估报告作为合法的扣税凭证，是否可以在税前扣除？ ②财税[2006]21号文件第五条：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 第三部分：计税成本扣除 二、计税成本检查的常见问题 （一）合法扣税凭证 3、什么样的评估报告可以在税前扣除？ （2）接受投资的土地或者不动产，以评估报告作为合法的扣税凭证，是否可以在税前扣除？ 企业所得税：国税发[2000]118号文件第三条、疑难解答 第三部分：计税成本扣除 二、计税成本检查的常见问题 （一）合法扣税凭证 4、什么样的白条可以在税前扣除？ 一句话：国内的白条全不认，国外的白体全认。 在国内税收管理中，一般是以票控税，因此购买方没有取得发票，一般不允许税前扣除，因为这很可能意味着销售方或提供服劳务方隐瞒了收入。 而国外一般不是像我国这样以票控税，并且销售方税收的管辖权也不在我国。 第三部分：计税成本扣除 二、计税成本检查的常见